PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất xảy ra ngày càng phổ biến tuy nhiên nhiều người chưa nắm rõ các quy định pháp luật về vấn đề này để có thể lựa chọn được phương án giải quyết phù hợp. Vì vậy, mời các bạn cùng theo dõi bài viết dưới đây để nắm thêm các thông tin liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.

I. Điều kiện công nhận hợp đồng mua bán nhà đất

1. Điều kiện để đảm bảo nhà ở tiến hành giao dịch mua bán được quy định tại Điều 160 Luật nhà ở 2023, cụ thể:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, cụ thể:

+ Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

+ Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

+ Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

+ Nhận thừa kế nhà ở;

+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

– Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trừ trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

– Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn trừ trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở

– Bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

– Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

+ Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.

– Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

II. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất là gì?

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là việc các bên trong hợp đồng có xung đột, bất đồng, mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà. 

Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà thường gặp như: Mua bán nhà bằng hợp đồng viết tay/hợp đồng miệng; Hợp đồng mua bán sử dụng nhà không được công chứng chứng thực; Một bên tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà;…

III. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

5.1. Thương lượng

Đây là phương thức giải quyết tranh chấp không chính thức, không có sự can thiệp của bất kỳ cơ quan nhà nước hay bên thứ ba nào. Các bên có thể tự do thỏa thuận về vấn đề tranh chấp và phương hướng giải quyết chung mà hai bên đều có lợi. Do đó giúp bảo mật thông tin và tiết kiệm chi phí giải quyết. Tuy nhiên phương thức này chỉ đạt được hiệu quả khi các bên cùng đồng thuận và có thiện chí, để thực hiện kết quả thương lượng vẫn phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên.

5.2. Hòa giải

Phương thức hòa giải các bên tự do thỏa thuận với nhau và có thể thực hiện thông qua một bên thứ ba (hòa giải viên) để đi đến thống nhất cuối cùng. Bên thứ ba có thể giúp đỡ, làm cán cân pháp lý để giúp đôi bên trong quan hệ tranh chấp tìm được tiếng nói chung. Đồng thời chi phí cho hòa giải cũng không quá cao như những phương thức khác. Tuy nhiên hòa giải cũng như thương lượng đều có cùng một nhược điểm, đó là phụ thuộc vào tính tự nguyện các bên.

5.3. Tòa án

Tòa án là cơ quan thường được lựa chọn khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, trong trường hợp thương lượng không có hiệu quả. Khi này, đương sự có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết, tiến hành nộp tạm ứng án phí. Tòa án sau khi xem xét hồ sơ nếu đáp ứng được các điều kiện thì sẽ mở thủ tục để đưa ra xét xử.

Tòa án sẽ phải tuân thủ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, đảm bảo xét xử giải quyết đúng với quy định pháp luật. Bản án quyết định của Tòa sẽ được cưỡng chế để thi hành. Tuy nhiên quá trình giải quyết tại Tòa án tốn nhiều thời gian cũng như tiền bạc.

5.4. Trọng tài thương mại

Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài Thương mại tương đối linh hoạt, tạo quyền chủ động giữa các bên, nhanh chóng, tiết kiệm được thời gian và đảm bảo bí mật. Để áp dụng phương thức giải quyết bằng trọng tài, các bên phải thỏa thuận trước về việc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài (Khoản 1 Điều 5 Luật Trọng tài thương mại năm 2010).

Tùy theo mức độ phức tạp và những điều kiện thuận lợi hoặc khó khăn mà các bên có thể chọn loại trọng tài giải quyết. Kết quả của phương thức trọng tài là phán quyết trọng tài, phán quyết này mang tính chung thẩm, không bị kháng cáo, kháng nghị.

Liên hệ Công ty luật SUNNY để được tư vấn thêm về những quy định liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất bạn nhé.