Chủ Đầu Tư Chậm Bàn Giao Quỹ Bảo Trì Chung Cư Xử Lý Như Thế Nào?

Chủ Đầu Tư Chậm Bàn Giao Quỹ Bảo Trì Chung Cư Xử Lý Như Thế Nào?.Tranh chấp về quỹ bảo trì nhà chung cư hiện nay là một vấn đề phổ biến giữa cư dân và chủ đầu tư. Dù pháp luật đã quy định rõ nghĩa vụ phải bàn giao khoản tiền này cho Ban quản trị, nhưng trên thực tế vẫn còn nhiều trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc cố tình không thực hiện.

Vậy khi chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì thì cần xử lý thế nào để bảo vệ quyền lợi của cư dân. Bài viết này, Luật Sunny sẽ làm rõ và đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

• Nội Dung Bài Viết

  Toggle

  Quỹ bảo trì chung cư là gì?

1. Khái niệm quỹ bảo trì chung cư

Theo khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023 quy định về kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:

“1. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua này; khoản tiền này được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.”

Bên cạnh đó, khoản 1 điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về bảo trì nhà chung cư như sau:

“1. Hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy và các phần sở hữu chung khác của nhà chung cư; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư và các việc bảo trì khác theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Như vậy có thể hiểu, quỹ bảo trì chung cư là kinh phí được đóng từ chủ sở hữu/người thuê/người thuê mua nhà chung cư để thực hiện các công việc liên quan đến bảo trì phần sỡ hữu chung của nhà chung cư.

Trong đó, phần sở hữu riêng và sở hữu chung nhà chung cư được quy định tại điều 142 Luật Nhà ở 2023 như sau: 

Điều 142. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư

“1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

1. a) Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
2. b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
3. c) Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
5. a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
6. b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
7. c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
8. d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.”

Như vậy, phí bảo trì chung cư là khoản phí được đóng để làm các công việc bảo trì phần chung của nhà chung cư.

2. Khi nào chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư

Căn cứ tại Khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở 2014, thay thế bởi Luật nhà ở năm 2023, quy định như sau:

Điều 109. Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

“1. Đối với kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.”

Như vậy, theo quy định trên thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì (bao gồm cả lãi suất tiền gửi) cho Ban quản trị và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.

Căn cứ tại Điểm b Khoản 1 Điều 36 Thông tư 05/2024/TT-BXD, quy định như sau:

Điều 36. Lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Đối với nhà chung cư có mục đích để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào mục đích khác nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu chức năng căn hộ và khu chức năng kinh doanh dịch vụ thì sau khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện như sau:

a) Ban quản trị nhà chung cư mở tài khoản tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi tắt là tổ chức tín dụng) để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;

b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư và Ban quản trị có trách nhiệm quyết toán số liệu kinh phí bảo trì để chuyển sang tài khoản do Ban quản trị lập theo quy định tại điểm a khoản này để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật;

Như vậy, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày Ban quản trị có văn bản đề chuyển giao, chủ đầu tư và Ban quản trị có trách nhiệm quyết toán số liệu kinh phí bảo trì để chuyển sang tài khoản do Ban quản trị lập. Sau khi có văn bản đề nghị, hai bên phải thực hiện quyết toán số liệu để chuyển tiền trong vòng 10 ngày.

• Kinh phí bảo trì chung cư được sử dụng khi nào?

Điều 155 Luật Nhà ở 2023 có quy định về việc sử dụng kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.

Theo đó, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Điều 34 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì như:

(1) Bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở.

(2) Bảo trì phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư

(3) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,

(4) Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, các công trình công cộng quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở.

(5) Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.

(6) Các hạng mục và trang thiết bị khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định…

• Cách xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì

Theo khoản 7 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP, sửa đổi Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định cụ thể thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

1.Trường hợp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì khi chủ đầu tư không bàn giao kinh phí đã thu của cư dân

– Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định;

– Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho UBND cấp tỉnh;

– Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện chuyển giao kinh phí bảo trì;

– Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở;

– Sau khi chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo cho UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư biết.

2. Trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao

– UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền trong tài khoản này. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

– Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện;

– Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong Quyết định cưỡng chế. Sau khi hoàn tất việc chuyển tiền, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo đến UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư biết.

3. Trường hợp chủ đầu tư không có kinh phí để bàn giao thì thực hiện thủ tục cưỡng chế kê biên tài sản như sau: 

– UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối với cơ quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. 

Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

UBND cấp tỉnh chỉ thực hiện kê biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì phải thu hồi để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí cho việc tổ chức thi hành cưỡng chế, bán đấu giá tài sản này;

– Trong thời hạn 10 ngày, Sở Xây dựng phải có văn bản báo cáo UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Trong Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản phải nêu rõ căn cứ ban hành Quyết định, tên, trụ sở của chủ đầu tư thực hiện kê biên tài sản, số kinh phí bảo trì phải thu hồi, chủng loại, số lượng tài sản phải kê biên và địa điểm kê biên tài sản;

– Trình tự, thủ tục thực hiện kê biên tài sản, định giá tài sản kê biên, bán đấu giá tài sản kê biên để thu hồi kinh phí bảo trì được thực hiện theo quy định của pháp luật về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật về kê biên, bán đấu giá tài sản và pháp luật khác có liên quan;

– Việc bàn giao kinh phí bảo trì sau khi bán đấu giá tài sản phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của các bên có liên quan. Trường hợp số tiền bán đấu giá tài sản nhiều hơn số kinh phí bảo trì phải bàn giao và chi phí cho việc thực hiện cưỡng chế bán đấu giá tài sản thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bán đấu giá tài sản, Sở Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với tổ chức bán đấu giá tài sản làm thủ tục trả lại phần giá trị chênh lệch cho chủ đầu tư có tài sản bị kê biên bán đấu giá.

Như vậy, nếu chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị chung cư thì cơ quan chức năng sẽ có những biện pháp để cưỡng chế, thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư cho người dân.

• Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì chung cư

Nếu Ban quản trị hoặc cư dân đang gặp khó khăn trong việc yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì, hãy liên hệ Luật Sunny để được:

• Tư vấn pháp lý ban đầu
• Định hướng phương án xử lý phù hợp
• Hỗ trợ thủ tục nhanh chóng, đúng quy định

Luật Sunny – Đồng hành bảo vệ quyền lợi cư dân chung cư. 

📩 Email: sunnylawfirm.vn@gmail.com
🌐 Website: https://sunnylawfirm.vn
📞 Hotline/Zalo: 0922.45.33.88/0922.54.33.88