Thủ Tục Đăng Ký Biến Động Đất Đai Do Chuyển Nhượng 2024

Thủ tục đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng là một bước quan trọng nhằm hợp pháp hóa quyền sử dụng đất sau khi thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, thừa kế, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây không chỉ là yêu cầu pháp lý bắt buộc mà còn là cách để bảo vệ quyền lợi của người nhận chuyển nhượng, tránh các rủi ro về tranh chấp hoặc sai sót thông tin đất đai. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về hồ sơ, quy trình, cơ quan giải quyết, và thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng, giúp bạn dễ dàng hoàn tất thủ tục nhanh chóng và đúng quy định pháp luật.

I. Hồ sơ đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT như sau:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
3. a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: “Nhận … (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) …m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là … m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là … m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)”;

1. b) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

1. c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
2. d) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

đ) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Như vậy, hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau:

“Nhận … (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) …m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là … m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là … m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)”;

– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

II. Thủ tục đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng

Theo Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau: 

(1) Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ gồm: 

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP .

– Giấy chứng nhận đã cấp.

– Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

– Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Trường hợp xử lý tài sản thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không theo thỏa thuận; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án theo quy định của pháp luật thì việc nộp hồ sơ do tổ chức thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc do người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện.

(2) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện.

(3) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

(ii) Khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai mà Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 101/2024/NĐ-CP để thể hiện sơ đồ của thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Người sử dụng đất được công nhận theo kết quả trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính và phải trả chi phí đo đạc theo quy định; trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận đã cấp, ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở, tiền thuê đất đối với phần diện tích tăng thêm theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây;

(iv) Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 12/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

III. Cơ quan nào giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai

1. Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện/quận

• Đây là cơ quan chính chịu trách nhiệm tiếp nhận và xử lý hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
• Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
• Chức năng chính:

• Cập nhật thông tin thay đổi về quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
• Thực hiện các thủ tục cấp đổi, cấp mới, hoặc chỉnh sửa thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng).

 2. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

• Ở một số địa phương, Văn phòng Đăng ký đất đai có thể có các chi nhánh tại cấp huyện, quận, thị xã.
• Vai trò: Tương tự như Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện/quận nhưng hoạt động quy mô nhỏ hơn, giúp giảm tải công việc và tăng tính thuận tiện cho người dân.

 3. UBND cấp xã/phường/thị trấn

• Đối với những khu vực nông thôn, miền núi, hải đảo hoặc nơi không có Văn phòng Đăng ký đất đai, UBND cấp xã/phường/thị trấn có thể tiếp nhận hồ sơ ban đầu.
• Sau khi tiếp nhận, UBND cấp xã sẽ chuyển hồ sơ đến cơ quan đăng ký đất đai cấp huyện/quận để xử lý.
• Vai trò: Tiếp nhận hồ sơ, hướng dẫn người dân chuẩn bị giấy tờ cần thiết; Xác minh, xác nhận thông tin (nếu cần) trong phạm vi trách nhiệm của mình.

4. Sở Tài nguyên và Môi trường

• Trong một số trường hợp đặc biệt hoặc phức tạp, hồ sơ đăng ký biến động đất đai có thể được chuyển lên cấp Sở Tài nguyên và Môi trường để giải quyết.
• Vai trò: Thẩm định và xử lý các trường hợp đất đai liên quan đến quy hoạch, giải phóng mặt bằng, hoặc các dự án lớn; Phê duyệt và chỉ đạo các cơ quan cấp dưới thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

5. Dịch vụ hành chính công (nếu có)

• Một số tỉnh/thành phố đã áp dụng mô hình dịch vụ hành chính công trực tuyến hoặc qua trung tâm dịch vụ công.
• Vai trò: Tiếp nhận và hướng dẫn người dân nộp hồ sơ trực tuyến hoặc trực tiếp; Chuyển hồ sơ đến cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền xử lý.

IV. Thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thời gian thực hiện được quy định tại khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:

– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày làm việc;

Thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng cần được thực hiện đúng thời hạn để đảm bảo quyền lợi pháp lý và tránh bị xử phạt. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tuân thủ quy trình sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và chi phí. Nếu gặp khó khăn, bạn có thể liên hệ cơ quan đăng ký đất đai hoặc nhờ sự hỗ trợ từ các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp.

Liên hệ với LUẬT SUNNY để được tư vấn cụ thể về quy định pháp luật đối với đăng ký biến động đất đai bạn nhé.