Cư Dân Có Thể Tự Làm Sổ Hồng Khi Chủ Đầu Tư Chậm Thực Hiện Không?

 Cư Dân Có Thể Tự Làm Sổ Hồng Khi Chủ Đầu Tư Chậm Thực Hiện Không?Trong thực tế, không ít trường hợp chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm sổ hồng cho cư dân sau khi bàn giao căn hộ. Điều này đặt ra câu hỏi: liệu người mua nhà có thể tự mình thực hiện thủ tục cấp sổ hay không? Pháp luật hiện hành đã có những quy định rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi của cư dân trong tình huống này. Bài viết dưới đây, Luật Sunny sẽ giúp làm rõ quyền và cách thức để cư dân chủ động thực hiện thủ tục cấp sổ hồng.

1. Quy định của pháp luật về trách nhiệm làm sổ hồng của chủ đầu tư

1.1 Thời hạn chủ đầu tư phải xin cấp sổ hồng cho người mua chung cư là bao lâu?
Căn cứ khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2023 có quy định về việc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là Sổ hồng chung cư như sau:

Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công.

Nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

[…]

Đồng thời, căn cứ khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 có quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau:

Điều 39. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

[…]

8. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

[…]

Bên cạnh đó, căn cứ khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng có quy định về Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản như sau:

Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản

[…]

3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

[…]

Từ các quy định trên, có thể thấy, thời hạn để chủ đầu tư xây dựng dự án chung cư thương mại phải xin cấp Sổ hồng cho người mua chung cư là 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư trừ trường hợp người mua tự đề nghị để bản thân đi làm thủ tục cấp Sổ hồng.

Do đó, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp Sổ hồng cho người mua chung cư trong thời gian 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ.

1.2 Quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định như thế nào?

Căn cứ Điều 38 Luật Nhà ở 2023 có quy định về Quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau:

• – Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư, lập, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.
• – Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
• – Thực hiện quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và nội dung dự án đã được phê duyệt.

1.3 Các trường hợp chủ đầu tư chậm làm sổ hồng

• Công trình xây dựng trái phép hoặc không đúng giấy phép xây dựng

Theo Khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014, hành vi xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp là hành vi bị nghiêm cấm.

• Dự án đang bị thế chấp tại ngân hàng

       Theo Điều 183 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư được phép thế chấp dự án để vay vốn, việc thế chấp phải đi kèm với thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai đang thế chấp, chủ đầu tư phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án/nhà ở trước khi ký kết hợp đồng huy động vốn, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua với khách hàng. Việc giải chấp phải được ghi nhận rõ trong Văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng, và xuất trình văn bản này cho khách hàng. 

       Nếu chưa thực hiện giải chấp hoặc xóa đăng ký thế chấp, hồ sơ sẽ bị ngăn chặn tại cơ quan đăng ký đất đai, dẫn đến việc không thể cấp Sổ hồng cho người mua.

• Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
  Theo quy định của Luật Đất đai, trước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính như: tiền sử dụng đất, thuế đất, thuế giá trị gia tăng, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp… Nếu chưa hoàn thành các nghĩa vụ này thì chưa đủ điều kiện cấp sổ hồng.

• Chưa hoàn công hoặc xây dựng sai thiết kế được phê duyệt

           Nếu chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt, công trình không đủ điều kiện pháp lý để hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà.

• Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận

          Theo Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người mua (trừ trường hợp người mua tự làm). Nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ này thì việc cấp sổ hồng sẽ bị chậm trễ.

2. Cư dân có thể tự làm sổ hồng khi chủ đầu tư chậm thực hiện không?

Căn cứ khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) thay cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận. 

Trường hợp người mua có đề nghị tự mình thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Sổ hồng thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ, giấy tờ để người mua thực hiện.

Tóm lại, người mua được tự làm Sổ hồng chung cư nếu có nhu cầu.

3. Hồ sơ cư dân cần chuẩn bị khi tự làm sổ hồng

3.1 Hồ sơ pháp lý cơ bản

Căn cứ Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký theo quy định.

Hồ sơ gồm có:

– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền quản lý về nhà ở, công trình xây dựng xác nhận nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng đủ điều kiện được đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền quản lý về kinh doanh bất động sản xác nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng kê khai;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;

– Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án;

– Chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc dự án được điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm phát sinh nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

3.2 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Từ ngày 1/7/2025, người dân và doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai sẽ được tự do lựa chọn nơi nộp hồ sơ đất tại bất kỳ đơn vị tiếp nhận nào trong phạm vi tỉnh, thay vì bị ràng buộc theo địa giới hành chính như trước đây.

Quy định người dân và doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai sẽ được tự do lựa chọn nơi nộp hồ sơ đất được nêu tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ về phân định thẩm quyền giữa chính quyền địa phương hai cấp và phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Cụ thể, khoản 1 Điều 18 của nghị định nêu rõ: “Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh” đối với các thủ tục quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Theo đó, với các thủ tục như đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký tài sản gắn liền với đất, cấp mới hoặc cập nhật sổ đỏ… người dân có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa ở bất kỳ cấp nào (tỉnh, huyện, xã), Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của văn phòng này, miễn là trong cùng một tỉnh, thành phố.

4. Dịch vụ làm sổ hồng chung cư của Luật sunny

• Tư vấn điều kiện được cấp sổ (có đủ pháp lý hay không)
• Kiểm tra hồ sơ từ chủ đầu tư
• Soạn hồ sơ xin cấp sổ hồng
• Đại diện nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
• Theo dõi – xử lý vướng mắc (nếu có)
• Nhận sổ và bàn giao cho khách

📩 Email: sunnylawfirm.vn@gmail.com

🌐 Website: https://sunnylawfirm.vn

📞 Hotline/Zalo: 0922.45.33.88/0922.54.33.88