Hợp Đồng Thuê Đất Hết Hiệu Lực Khi Nào?

Hợp đồng thuê đất hết hiệu lực khi nào? Hợp đồng thuê đất có thể chấm dứt khi hết thời hạn, các bên thỏa thuận kết thúc sớm, vi phạm hợp đồng hoặc Nhà nước thu hồi đất. Hiểu rõ các trường hợp này giúp đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý. Cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây!

I. Hợp đồng thuê đất hết hiệu lực khi nào?

Quy định về hợp đồng dân sự chấm dứt trong trường hợp nào được nêu tại Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành

Đây là trường hợp mà các bên đã thực hiện xong tất cả quyền, nghĩa vụ của các bên theo thoả thuận trong hợp đồng.

2. Do các bên thỏa thuận

Định nghĩa hợp đồng được nêu tại Điều 385 Bộ luật Dân sự. Theo đó, về bản chất, hợp đồng là sự thoả thuận của các bên về những việc như: Xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Do đó, nếu các bên thỏa thuận hợp đồng chấm dứt khi nào thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận đó.

3. Hợp đồng phải do chính các bên thực hiện nhưng cá nhân thì chết, pháp nhân thì chấm dứt tồn tại

Trường hợp này thường xảy ra khi một trong các bên phải chính tay hoàn thành công việc mà không thể do người khác thực hiện.

4. Huỷ bỏ hợp đồng

Theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự, huỷ bỏ hợp đồng là việc một trong hai bên thực hiện chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận là trong trường hợp bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện để huỷ bỏ hoặc bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng…

5. Đơn phương chấm dứt hợp đồng

Tương tự như huỷ bỏ hợp đồng. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng xảy ra khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thỏa thuận trong hợp đồng đó. Bên không vi phạm có quyền tự mình yêu cầu chấm dứt hợp đồng và có thể phải thực hiện việc báo trước theo quy định.

6. Đối tượng của hợp đồng không còn nên không thực hiện được

Một trong những nội dung cơ bản của hợp đồng là đối tượng của hợp đồng. Đây là chủ thể để các bên trong hợp đồng tác động đến nhằm thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình. Do đó, khi đối tượng của hợp đồng không còn đồng nghĩa hợp đồng đó sẽ không thực hiện được.

7. Hợp đồng chấm dứt do hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Các hoàn cảnh được cho là có thay đổi cơ bản nêu tại khoản 1 Điều 420 Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm hoàn cảnh có đủ các điều kiện:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Theo đó, nếu hoàn cảnh thay đổi cơ bản vì đáp ứng các điều kiện ở trên, các bên không thể thoả thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong thời hạn hợp lý thì có thể yêu cầu Toà án chấm dứt hợp đồng tại thời điểm xác định.

8. Trường hợp khác

Ngoài các trường hợp nêu trên, thực tế có thể có các trường hợp chấm dứt hợp đồng khác do các luật chuyên ngành quy định mà không được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự. Khi đó, việc chấm dứt hợp đồng sẽ thực hiện theo quy định của luật chuyên ngành đó.

 II. Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất thế nào?

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để người cho thuê thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất bao gồm:

[1] Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

[2] Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

[3] Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

[4] Trong thời hạn sử dụng đất.

[5] Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

III. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

……

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;….

Như vậy, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng, trừ trường hợp các bên một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nếu một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chức được thực hiện theo yêu cầu các bên.

Liên hệ với LUẬT SUNNY để được tư vấn chi tiết hơn về vấn đề này nhé.