Xây Nhà Trên Đất Người Khác Đứng Tên?

Xây nhà trên đất người khác đứng tên? Việc xây dựng nhà trên đất không thuộc quyền sở hữu của mình là hành vi vi phạm pháp luật Việt Nam. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, người tự ý xây nhà trên đất của người khác hoặc đất thuộc sở hữu toàn dân sẽ không được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Ngoài ra, hành vi này có thể bị xử lý hành chính hoặc yêu cầu tháo dỡ công trình. Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây về vấn đề này bạn nhé.

Xây nhà trên đất người khác đứng tên có được đền bù hay không?

Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất bị thu hồi về đất ở thì được bồi thường như sau:

Được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có cùng mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 95 của Luật Đất đai 2024.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 95 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
• Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như đã phân tích ở trên, người sử dụng đất hợp pháp đáp ứng đủ điều kiện theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 sẽ được nhận bồi thường (đền bù) khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Khi diện tích thu hồi là nhà đất được xây trên đất của người khác thì chủ đất hay người xây dựng sẽ được nhận đền bù phải xem xét các trường hợp sau:

Chủ đất đồng ý cho việc xây dựng nhà trên đất của mình

Việc chủ đất đồng ý cho người khác xây dựng nhà trên đất của mình có được đền bù hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý, đặc biệt là tính hợp pháp của việc xây dựng và các thỏa thuận cụ thể giữa các bên.

Thứ nhất, trường hợp thỏa thuận rõ ràng về quyền lợi giữa các bên:Nếu giữa chủ đất và người xây dựng có thỏa thuận cụ thể về việc đền bù trong trường hợp đất bị thu hồi, thì việc nhận đền bù thực hiện theo thỏa thuận giữa hai bên.

Thứ hai, trường hợp chủ đất đồng ý cho xây dựng nhưng việc xây dựng không phép hoặc không đúng quy định:

Nếu việc xây dựng không tuân thủ các quy định của pháp luật, ví dụ như không có giấy phép,  xây dựng không đúng với giấy phép đã được cấp, thì khi đất bị thu hồi phần tài sản trên đất này không thể được bồi thường theo quy định. Do đó, người xây dựng nhà trên đất của người khác cũng không thể nhận khoản đền bù nào.

Có thể nói, Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng hoặc phát triển kinh tế, chính sách đền bù (bồi thường, hỗ trợ) sẽ áp dụng cho cả đất và tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa). Tuy nhiên, ai sẽ được đền bù (chủ đất hay người xây dựng trên phần đất) sẽ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của căn nhà và hợp đồng hoặc thỏa thuận giữa các bên liên quan.

Vì vậy, khi chủ cho phép người khác xây dựng nhà trên đất của mình cần lưu ý một số điểm sau để tránh xảy ra tranh chấp:

• Xác lập văn bản thỏa thuận về việc cho phép xây dựng, mượn, ủy quyền sử dụng đất,… tùy theo mục đích và nhu cầu của các bên.
• Quy định rõ ràng về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên khi đất bị nhà nước thu hôi.
• Xem xét về hình thức, quy định về công chứng/ chứng thực văn bản phù hợp để văn bản được công nhận hiệu lực.

• Xây dựng nhà trên đất nhưng không được chủ đất đồng ý cho xây dựng

Theo quy định của pháp luật, người xây dựng trái phép không những không được đền bù mà còn phải chịu trách nhiệm khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất. Điều này có nghĩa là phải tự phá dỡ công trình xây dựng trái phép và chịu mọi chi phí liên quan.

Trong một số trường hợp đặc biệt, nếu chủ đất đồng ý giữ lại công trình, hai bên có thể thỏa thuận về giá trị công trình. Tuy nhiên, đây là thỏa thuận dân sự giữa hai bên, không phải là khoản đền bù theo quy định của pháp luật.

Nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đai?

Điều 91 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

1. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
2. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

3. Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.
4. Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.
5. Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án.
6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
7. Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu tại khoản 2 Điều 220 của Luật này, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

Kinh phí bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản này được tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án đầu tư..

Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường được thực hiện theo các nguyên tắc như trên.

Hành vi cố ý xây dựng nhà trên đất của nhà nước bị xử lý như thế nào?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP giải thích về chiếm đất như sau:

“2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

1. a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;
2. b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;
3. c) Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng đất và đã có quyết định thu hồi đất được công bố, tổ chức thực hiện nhưng người sử dụng đất không chấp hành (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);
4. d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật…”

Căn cứ tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính hành vi lấn chiếm đất như sau:

“Điều 14. Lấn, chiếm đất

1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
2. a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;
3. b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
4. c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
5. d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

2. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
3. a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;
4. b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
5. c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
6. d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

3. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn, thì hình thức và mức xử phạt như sau:
4. a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,02 héc ta;
5. b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
6. c) Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
7. d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

60. e) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.
61. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
62. a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;
63. b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
64. c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
65. d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.
6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.
7. Biện pháp khắc phục hậu quả:
8. a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm tại các khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 của Điều này và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; trừ trường hợp trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;
9. b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
10. c) Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất;
11. d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này.”

Căn cứ  Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 quy định về tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai như sau:

“Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai

1. Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
3. a) Có tổ chức;
4. b) Phạm tội 02 lần trở lên;
5. c) Tái phạm nguy hiểm.
6. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.”

Như vậy, đối với người có hành vi lấn chiếm đất có thể bị truy cứu trách nhiệm về tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai với hình phạt là phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 7 năm.

Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

Tư vấn hướng xử lý khi xảy ra tranh chấp đất đai

Khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất, các bên liên quan có thể thực hiện các bước sau:

• Hòa giải tại cơ sở: Liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để được hòa giải và tìm giải pháp giải quyết.​
• Khởi kiện tại tòa án: Nếu hòa giải không thành công, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện hoặc Tòa án nhân dân cấp tỉnh để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.​
• Thu thập chứng cứ: Chuẩn bị các tài liệu, chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ liên quan khác để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.​

​​Liên hệ với Luật Sunny để được tư vấn chi tiết hơn về vấn đề này nhé.