Loại Đất Nào Được Phép Xây Dựng Nhà Ở?

Loại đất nào được phép xây dựng nhà ở? Theo quy định của pháp luật, đất đai được chia làm ba nhóm đất bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Vậy loại đất nào được phép xây dựng nhà ở? Điều kiện và thủ tục để xây nhà trên đất được phép được quy định ra sao? Bài viết này, Luật Sunny sẽ giải đáp.

1. Các Loại Đất Được Phép Xây Dựng Nhà Ở

Căn cứ tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định, đất được phân thành 3 nhóm chính gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng (không xác định được mục đích sử dụng). Mỗi loại đất có công dụng, đảm nhận chức năng riêng.

Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị) là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được phép sử dụng để xây dựng nhà ở.

Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn. (Điều 195 Luật Đất đai 2024)

Đất ở tại đô thị là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị. (Điều 196 Luật Đất đai 2024)

Như vậy, được xây nhà ở trên đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

2. Các Loại Đất Không Được Phép Xây Dựng Nhà Ở

2.1 Không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng mục đích sử dụng đất.
2. Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.
3. Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.
4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.”.

Theo đó, một trong những nguyên tắc phải tuân thủ là sử dụng đất đúng mục đích. Điều đó đồng nghĩa với việc chỉ được xây nhà ở trên đất ở, không được xây dựng nhà ở trên các loại đất khác, trong đó có đất nông nghiệp.

Như vậy, những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sẽ không được phép xây dựng nhà ở. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

• Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

• Đất trồng cây lâu năm;

• Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

• Đất nuôi trồng thủy sản;

• Đất chăn nuôi tập trung;

• Đất làm muối;

• Đất nông nghiệp khác.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cho phép xây dựng công trình phục vụ nghỉ dưỡng trên đất nông nghiệp. Điều 218, Luật Đất đai 2024 cũng quy định 7 loại đất được sử dụng kết hợp đa mục đích. Trong đó, đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu.

Tuy nhiên, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu như không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất theo Luật Đất đai 2024; không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính.

2.2 Không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch

Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Điều 76. Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
[…]

4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
5. Đối với dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này mà phải thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án phải công bố công khai phạm vi thu hồi đất theo tiến độ của dự án đến người sử dụng đất.
6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

[…]”

Như vậy, đối với trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, tức là bao gồm cả việc được phép xây dựng nhà ở.

Trường hợp đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai 2024. Thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình…

3. Điều Kiện Và Thủ Tục Để Xây Nhà Trên Đất Được Phép

3.1 Điều kiện để xây nhà trên đất được phép

3.1.1 Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

• Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng: Tuân thủ theo quy định tại Khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật Xây dựng năm 2014.
• Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ: Tuân thủ theo quy định tại Khoản 7 Điều 79 của Luật xây dựng năm 2014 (sửa đổi 2020);
• Phù hợp với mục đích sử dụng đất dựa theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. 
• Bảo đảm an toàn cho công trình xây dựng, công trình lân cận và yêu cầu về các vấn đề bảo vệ như:  
• An toàn hạ tầng kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy,…..

3.1.2 Trường hợp nhà ở phải xin giấy phép xây dựng

Theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng là văn bản được cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình từ cơ quan có thẩm quyền.

Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, với nhà ở riêng lẻ, có thể kể đến các trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công như:

(1) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

(4) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên…

Bởi theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp nhà ở riêng lẻ dưới đây được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể:

(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp này phải thông báo thời điểm khởi công).

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

3.2 Thủ tục để xây nhà trên đất được phép

3.2.1 Hồ sơ làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở 

* Số lượng hồ sơ: 02 bộ

* Thành phần hồ sơ:

Điều 55 Nghị định 175/2014/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ với công trình không theo tuyến gồm:

(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.

(2) Một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai như Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng gồm:

• Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất;
• Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình;
• Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng;

Lưu ý: Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

3.2.2 Trình tự, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở

• Trình tự xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Căn cứ Điều 102 Luật Xây dựng 2014, thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.

– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp.

– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

• Thời hạn giải quyết

Theo điểm b khoản 36 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng 2020, thời gian xem xét, giải quyết cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.

Trường hợp đến thời hạn nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

• Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Theo khoản 37 Điều 1 Luật sửa đổi Luật Xây dựng 2020, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

4. Lưu Ý Khi Xây Nhà Trên Các Loại Đất

4.1 Xin cấp phép xây dựng

Theo khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì có thể hiểu những trường hợp sau đây chủ đầu tư xây dựng nhà ở không phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng, đối với việc xây dựng nhà ở thì có thể chú ý một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như sau:

– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Như vậy, khi xây nhà ở trên đất của mình nếu như thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì không cần phải xin giấy phép. Người dự tính xây nhà nên xem xét kỹ các quy định để thực hiện cho đúng.

4.2 Mức phạt tiền khi xây nhà trên đất riêng lẻ nhưng không có giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 7, 12, 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có quy định về xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng cụ thể:

– Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

+ Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

+ Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

– Xử phạt hành vi tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi thì mức phạt cụ thể như sau:

+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

+ Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

– Xử phạt đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự như sau:

+ Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

+ Phạt tiền từ 140.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

Tùy trường hợp cụ thể mà những hành vi vi phạm này sẽ bị áp dụng thêm hình thức xử phạt bổ sung và phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 14, 15 và 16 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Lưu ý, mức phạt này áp dụng đối với tổ chức vi phạm, trường hợp cá nhân vi phạm thì mức phạt bằng 1/2 so với tổ chức (điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Liên hệ ngay Luật Sunny để được tư vấn về đất đai miễn phí qua Hotline: 0922453388 – 0922543388; địa chỉ văn phòng tại Tầng 2, toà nhà Big Tower, số 18 đường Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.