Đất Sổ Hồng Có Được Xây Nhà Không?

Đất sổ hồng có được xây nhà không? Sổ hồng, sổ đỏ là cách người dân thường gọi dùng để chỉ giấy chứng nhận về nhà đất dựa theo màu sắc. Đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Cùng Sunny tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

1. Đất Sổ Hồng Có Được Xây Nhà Không?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: “1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó, việc xây dựng công trình, nhà ở trên đất sẽ phải tuân thủ theo quy định của pháp luật, phải sử dụng đất theo đúng mục đích ghi nhận trên sổ hồng.

Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định, đất được phân thành 3 nhóm chính gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng (không xác định được mục đích sử dụng). Mỗi loại đất có công dụng, đảm nhận chức năng riêng. Việc xây nhà trên đất có sổ hồng sẽ được hợp thức hóa khi sổ hồng đó cấp cho loại đất được xây dựng nhà ở.

Như vậy, bạn có thể xây dựng nhà trên đất đã được cấp sổ hồng ghi rõ mục đích sử dụng là đất phi nông nghiệp. Trong trường hợp này, cá nhân và hộ gia đình sẽ được phép xây nhà như đất ở tại nông thôn, đất ở đô thị.

2. Quy Định Pháp Lý Về Xây Nhà Trên Đất Sổ Hồng

2.1 Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

• Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng: Tuân thủ theo quy định tại Khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật Xây dựng năm 2014.
• Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ: Tuân thủ theo quy định tại Khoản 7 Điều 79 của Luật xây dựng năm 2014 (sửa đổi 2020);
• Phù hợp với mục đích sử dụng đất dựa theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. 
• Bảo đảm an toàn cho công trình xây dựng, công trình lân cận và yêu cầu về các vấn đề bảo vệ như:  
• An toàn hạ tầng kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy,…..

2.2 Trường hợp nhà ở phải xin giấy phép xây dựng

Theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng là văn bản được cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình từ cơ quan có thẩm quyền.

Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, với nhà ở riêng lẻ, có thể kể đến các trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công như:

(1) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

(4) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên…

Bởi theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp nhà ở riêng lẻ dưới đây được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể:

(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp này phải thông báo thời điểm khởi công).

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

3. Thủ Tục Xin Phép Xây Dựng Trên Đất Sổ Hồng

3.1 Hồ sơ làm thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở 

* Số lượng hồ sơ: 02 bộ

* Thành phần hồ sơ:

Điều 55 Nghị định 175/2014/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ với công trình không theo tuyến gồm:

(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.

(2) Một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai như Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng gồm:

• Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất;
• Bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình;
• Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng;

Lưu ý: Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

3.2 Trình tự, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở

3.2.1 Trình tự xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Căn cứ Điều 102 Luật Xây dựng 2014, thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.

– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp.

– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

3.2.2 Thời hạn giải quyết

Theo điểm b khoản 36 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng 2020, thời gian xem xét, giải quyết cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.

Trường hợp đến thời hạn nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

3.2.3 Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Theo khoản 37 Điều 1 Luật sửa đổi Luật Xây dựng 2020, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

4. Những Lưu Ý Khi Xây Nhà Trên Đất Sổ Hồng

4.1 Lệ phí làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng

Lệ phí cấp giấy phép do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành có sự khác nhau.

4.2 Mức phạt khi không có giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, trường hợp phải có giấy phép nhưng không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính như sau:

– Phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng: Xây dựng nhà ở riêng lẻ;

– Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng: Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

– Phạt tiền từ 120 – 140 triệu đồng: Xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Liên hệ ngay Luật Sunny để được tư vấn về đất đai miễn phí qua Hotline: 0922453388 – 0922543388; địa chỉ văn phòng tại Tầng 2, toà nhà Big Tower, số 18 đường Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.