Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Mua Nhà Ai Đóng?

Thuế thu nhập cá nhân khi mua nhà ai đóng? Trong quá trình mua bán bất động sản, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là một loại thuế bắt buộc phải kê khai và nộp. Tuy nhiên, nhiều người băn khoăn không biết thuế thu nhập cá nhân khi mua nhà ai đóng – bên mua hay bên bán? Bài viết dưới đây Sunny sẽ giải đáp chi tiết câu hỏi này, đồng thời cung cấp thông tin về mức thuế, cách kê khai và các trường hợp được miễn.

1. Thuế thu nhập cá nhân khi mua nhà ai đóng?

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn, người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản (tức là bên bán) là người phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, trong thực tế, hai bên có thể thỏa thuận về người chịu thuế và ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Do đó, mặc dù theo luật bên bán chịu, nhưng:

• Có thể bên mua sẽ chịu thay, nếu đó là điều kiện để giảm giá mua hoặc thuận tiện cho việc giao dịch.
• Cần ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp sau này.

Như vậy, theo luật, bên bán chịu thuế, nhưng thực tế có thể do bên mua chịu nếu có thỏa thuận.

 2. Mức thuế thu nhập cá nhân khi mua nhà

Mức thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà, đất hiện nay được quy định như sau: Mức thuế suất: 2% trên giá chuyển nhượng (giá ghi trên hợp đồng mua bán).

Công thức tính thuế:

• Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

Ví dụ: Nếu bạn mua căn nhà với giá 2 tỷ đồng, thì số thuế TNCN phải nộp là:

2.000.000.000 × 2% = 40.000.000 đồng

Trong trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn giá nhà nước quy định, cơ quan thuế sẽ ấn định lại mức thuế dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

3. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản: 

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

Nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Tuy nhiên, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân (trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam).

Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

Đồng thời, tối thiểu 183 ngày, cá nhân sẽ có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng.

Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn.

• Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

4. Quy trình kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân

Để nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất, bạn cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ kê khai thuế

• Hợp đồng mua bán có công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ hồng/sổ đỏ)
• Tờ khai thuế TNCN theo mẫu 03/BĐS-TNCN
• Giấy tờ cá nhân (CMND/CCCD, hộ khẩu)

Bước 2: Nộp hồ sơ tại:

Chi cục Thuế quận/huyện nơi có nhà đất

Bước 3: Nhận thông báo thuế

Cơ quan thuế sẽ kiểm tra hồ sơ và ra thông báo nộp thuế TNCN

Bước 4: Nộp thuế tại ngân hàng/kho bạc

Người chịu thuế thực hiện nộp tiền theo thông báo

Bước 5: Tiến hành sang tên sổ

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế, bạn có thể tiếp tục làm thủ tục sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai

5. Những lưu ý quan trọng về thuế thu nhập cá nhân khi mua nhà

• Thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng: Ai là người nộp thuế phải được ghi cụ thể để tránh tranh chấp.
• Không kê khai giá quá thấp: Nếu giá bán ghi thấp hơn giá nhà nước quy định, bạn vẫn bị áp thuế theo giá nhà nước.
• Hồ sơ cần chính xác: Các thông tin trong hợp đồng và giấy tờ phải thống nhất, tránh bị trả hồ sơ hoặc chậm xử lý.
• Trường hợp miễn thuế vẫn phải nộp hồ sơ: Dù được miễn thuế, nhưng người bán vẫn cần làm hồ sơ kê khai để xác minh điều kiện miễn.

Như vậy theo quy định pháp luật, bên bán là người phải nộp thuế, nhưng hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng. Hiểu rõ mức thuế, điều kiện miễn và quy trình kê khai sẽ giúp bạn giao dịch bất động sản thuận lợi, hợp pháp và minh bạch.

Liên hệ với Luật Sunny để được tư vấn chi tiết hơn về vấn đề này nhé.