Mua Bán Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Thông Qua Vi Bằng

Mua Bán Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Thông Qua Vi Bằng.Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. Trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất thường xuất hiện cụm từ vi bằng hợp đồng mua bán nhà đất. Vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này, hãy cũng Luật Sunny tìm hiểu tại bài viết dưới đây.

1. Quy định pháp luật về vi bằng

1.1 Vi bằng là gì

Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng được hiểu là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.

1.2 Giá trị pháp lý của vi bằng

Căn cứ tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng được quy định như sau:

– Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp không được lập vi bằng.

– Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

– Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

– Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

1.3 Một vi bằng phải đảm bảo hình thức và nội dung như thế nào?

Theo quy định tại Điều 40 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng phải đảm bảo những điều kiện sau đây:

– Vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt, có nội dung chủ yếu sau đây:

+ Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;

+ Địa điểm, thời gian lập vi bằng;

+ Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;

+ Họ, tên người tham gia khác (nếu có);

+ Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;

+ Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;

+ Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).

– Vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.

– Kèm theo vi bằng có thể có các tài liệu chứng minh; trường hợp tài liệu chứng minh do Thừa phát lại lập thì phải phù hợp với thẩm quyền, phạm vi theo quy định của pháp luật.

Như vậy, xét vi bằng như một nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính và là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân nên vi bằng không thay thế văn bản công chứng trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

2. Mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua vi bằng

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
4. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
5. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

Các trường hợp không được lập vi bằng

…

3. Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.
4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

…

Như vậy, mua bán nhà đất là trường hợp phải được công chứng hoặc chứng thực nên không được lập vi bằng.

Ngoài ra không được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu.

Do đó, mua bán nhà đất thông qua vi bằng sẽ không được pháp luật thừa nhận.

3. Những rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng

• Vi bằng không có giá trị như Hợp đồng công chứng

Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Theo quy định của pháp luật khi thực hiện mua bán nhà đất hay nói cách khác là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì pháp luật yêu cầu phải đăng ký biến động tài sản tại cơ quan có thẩm quyền.

Tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP để thủ tục đăng ký biến động được nhanh chóng, tiết kiệm thời gian thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

– Giấy chứng nhận đã cấp.

– Hợp đồng chuyển nhượng.

– Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Tuy nhiên, theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực trừ trường hợp giao dịch thông qua kinh doanh bất động sản.

Thêm vào đó, tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng không thay thế công chứng, chứng thực. Và tại khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP không được lập vi bằng khi ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Do đó, việc lập vi bằng để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất là trái quy định pháp luật, vì thuộc trường hợp không được lập vi bằng. Đồng thời vi bằng cũng không có giá trị pháp lý thay cho công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

• Độ thanh khoản tương đối thấp

Một khi đã hiểu vi bằng là gì, tính pháp lý của vi bằng ra sao thì rất ít khách hàng chọn mua nhà bằng vi bằng bởi các rủi ro là rất lớn, thậm chí có thể mất trắng tiền.

Bên cạnh đó, thông qua mẫu vi bằng mua bán không ít khách hàng bị lừa đảo hòng chiếm đoạt tài sản. Chính vì vậy loại hình mua bán này ngày càng được ít xuất hiện trên thị trường, chỉ thấy ở một số ít khu vực nhất định.

• Không thể vay ngân hàng

Ngân hàng sẽ không thể hỗ trợ việc cho vay do chưa chuyển tên qua người mua. Những trường hợp không được ngân hàng hỗ trợ sau này sẽ rất khó để bán ra hoặc lúc kẹt tiền cũng rất khó để xoay vòng vốn với tài sản là vi bằng.

Liên hệ với Luật Sunny để được tư vấn chi tiết hơn về vấn đề này nhé.