Thừa Kế Quyền Sử Dụng Đất Cần Những Thủ Tục Gì?

Thừa Kế Quyền Sử Dụng Đất Cần Những Thủ Tục Gì. Quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản hợp pháp mà người đã mất có thể để lại cho người thừa kế thông qua di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật. Vậy hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ gì? Quy trình thực hiện ra sao và chi phí hết bao nhiêu? Hãy cùng Luật Sunny tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Các hình thức thừa kế quyền sử dụng đất

1.1 Thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc

Di chúc thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm di chúc bằng văn bản và di chúc bằng miệng. Theo Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản có các hình thức sau:

• Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.
• Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.
• Di chúc bằng văn bản có công chứng.
• Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Để di chúc thừa kế quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, di chúc phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:

• Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;
• Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Di chúc miệng được coi là hợp pháp khi:

• Người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng
• Ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ.
• Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

1.2 Thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật

Theo khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất được chia theo pháp luật trong các trường hợp sau:

• Không có di chúc.
• Di chúc không hợp pháp.
• Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế
• Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản là quyền sử dụng đất sau:

• Phần di sản không được định đoạt trong di chúc.
• Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.
• Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Như vậy, có 2 hình thức phân chia di sản thừa kế. Mỗi hình thức cần phải tuân thủ các quy định khác nhau của pháp luật thừa kế.

2. Hồ sơ, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

     2.1 Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Công chứng 2024 hồ sơ khai nhận di sản thừa kế bao gồm: 

• Giấy tờ tùy thân của người đã mất và người nhận thừa kế .
• Giấy xác nhận nơi cư trú của người đã mất (nếu có) và người nhận thừa kế.
• Giấy chứng tử của người đã mất.
• Di chúc (nếu có di chúc).
• Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người đã mất và người nhận thừa kế như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn… (nếu có).
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế.
• Hợp đồng ủy quyền/Giấy ủy quyền (trường hợp xác lập giao dịch qua người đại diện).

Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, công chứng viên sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ và niêm yết thông tin về việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày niêm yết.

Trong thời hạn niêm yết, nếu không có bất kỳ khiếu nại, tố cáo nào, công chứng viên sẽ lập Văn bản khai nhận di sản thừa kế. Sau khi hoàn tất việc lập văn bản, công chứng viên sẽ thông báo cho các bên liên quan để ký tên và nộp phí công chứng theo quy định.

     2.2 Trình tự thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận di sản thừa kế, người nhận thừa kế cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1. Lập hồ sơ đề nghị đăng ký biến động

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.).
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) đã cấp.
• Văn bản khai nhận di sản thừa kế đã được công chứng hoặc  di chúc đã có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, tùy từng trường hợp cụ thể, có thể cần chuẩn bị thêm các giấy tờ sau:

• Hợp đồng/văn bản chuyển quyền sử dụng đất (trong trường hợp có thỏa thuận phân chia cụ thể giữa các đồng thừa kế).
• Văn bản thỏa thuận phân chia di sản được cấp chung một Giấy chứng nhận (trường hợp có nhiều người cùng nhận thừa kế và thỏa thuận cấp chung một Giấy chứng nhận).

Bước 2. Nộp hồ sơ

Theo khoản 2 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người nhận thừa kế có thể nộp hồ sơ tại  Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã. Sau khi tiếp nhận, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà trước đây Giấy chứng nhận đã được cấp trước ngày 01/7/2004 và cần xác định lại diện tích đất ở, hồ sơ vẫn nộp tại  Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ngoài ra, Điểm mới của nghị định 151/2025/NĐ-CP là cho phép người dân và doanh nghiệp được lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai trong phạm vi cấp tỉnh, thay vì bắt buộc phải nộp tại nơi có đất như trước đây. 

Theo khoản 1 điều 18 nghị định 151/2025/NĐ-CP: “Việc nộp hồ sơ quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 21 nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh”. 

Bên cạnh đó, kể từ ngày 1-7-2025, không còn tổ chức chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Thay vào đó, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã, phường do UBND cấp tỉnh quyết định (khoản 2 điều 16 nghị định 151/2025/NĐ-CP).

Như vậy, từ 1-7-2025, người dân không còn bị giới hạn phải nộp hồ sơ tại nơi có đất, mà được quyền chọn bất kỳ xã nào trong tỉnh, hoặc nộp tại văn phòng đăng ký đất đai (cấp tỉnh), hoặc các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại đơn vị hành chính cấp xã/liên xã. 

Bước 3. Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau đây:

Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp không đủ điều kiện thì thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký.

Đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đến cơ quan thuế và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Khi nhận được thông báo của thuế thì người đăng ký biến động có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian giải quyết: không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết không quá 20 ngày làm việc.

Trên đây là thủ tục phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất mà Quý khách hàng cần nắm rõ để đảm bảo cho quá trình phân chia di sản diễn ra thuận lợi và đúng quy định.

3. Những khoản chi phí phải nộp khi thừa kế quyền sử dụng đất

(1) Thuế thu nhập cá nhân

Trường hợp 1: Được miễn thuế khi nhận thừa kế nhà đất

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ nhận thừa kế giữa những người sau thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, gồm:

– Giữa vợ với chồng;

– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

– Cha vợ, mẹ vợ với con rể;

– Ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

– Anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp 2: Phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế nhà đất

Nếu không thuộc trường hợp được miễn tại trường hợp 1, người nhận thừa kế phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Căn cứ điểm c khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản thuộc diện chịu thuế, bao gồm:

– Quyền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất;

– Quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà hình thành trong tương lai;

– Kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng gắn liền với đất (kể cả công trình hình thành trong tương lai);

– Quyền thuê đất;

– Quyền thuê mặt nước;

– Các khoản thu nhập khác từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức.

Căn cứ khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi nhận thừa kế bất động sản được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 10% x Giá trị bất động sản nhận được

Lưu ý: Chỉ những bất động sản có giá trị lớn hơn 10 triệu đồng mới phải nộp thuế.

(2) Lệ phí trước bạ

Trường hợp 1: Miễn lệ phí trước bạ khi nhận thừa kế nhà đất

Căn cứ theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là di sản thừa kế giữa những người sau đây thì được miễn lệ phí trước bạ:

– Giữa vợ với chồng;

– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

– Cha vợ, mẹ vợ với con rể;

– Ông nội, bà nội với cháu nội;

– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

– Anh, chị, em ruột với nhau.

Trường hợp 2: Phải đóng lệ phí trước bạ khi nhận thừa kế nhà đất

Ngoài những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ thì người nhận thừa kế khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị bất động sản nhận được

Trong đó, giá trị bất động sản nhận được căn cứ theo giá của Nhà nước, cụ thể:

– Đối với di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì căn cứ vào giá đất tại bảng giá đất.

– Đối với di sản thừa kế là nhà ở thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do các tỉnh, thành quy định (phải xem tại văn bản của từng tỉnh, thành).

(3) Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Người nhận thừa kế phải nộp khoản lệ phí này nếu có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới (muốn đứng tên riêng trên Giấy chứng nhận thay vì chỉ đăng ký biến động để ghi tên vào trang 4 của Giấy chứng nhận cũ).

Mức lệ phí phải nộp: Dù các tỉnh thành có mức thu khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/Giấy chứng nhận/lần cấp.

(4) Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định:

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Theo đó, phí thẩm định hồ sơ khi đăng ký biến động (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…) do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.

3. Dịch vụ thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất của Luật Sunny

Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện liên quan đến việc phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Tư vấn xác định phần quyền thừa kế của từng đồng thừa kế theo quy định pháp luật.
• Rà soát, kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Hướng dẫn thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản tại cơ quan công chứng hoặc Tòa án.
• Soạn thảo văn bản thỏa thuận phân chia di sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Đại diện khách hàng tham gia đàm phán, hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp.

Với đội ngũ luật sư am hiểu chuyên sâu về pháp luật đất đai và thừa kế, chúng tôi cam kết bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.