Cho thuê chung cư có phải xin phép ban quản lý không?

Ngày nay, nhu cầu cho thuê căn hộ chung cư ngày càng tăng do sự phát triển của các khu đô thị và lượng dân cư di chuyển vào thành phố lớn. Tuy nhiên, không ít người thắc mắc rằng liệu việc cho thuê chung cư có cần xin phép ban quản lý không. Bài viết sau đây sẽ cung cấp cái nhìn chi tiết về quy định pháp luật liên quan, thủ tục cần thiết, và các lưu ý khi cho thuê căn hộ chung cư.

1. Có cần phải xin phép ban quản lý khi cho thuê chung cư không?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê nhà là sự thoả thuận của các bên (bên cho thuê và bên thuê). Trong đó:

– Bên cho thuê chung cư là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu, sử dụng hoặc có quyền cho thuê căn hộ chung cư đó.

– Bên thuê chung cư là người đi thuê, người có nhu cầu sử dụng chung cư.

Ngoài ra, theo điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích ở và mục đích khác mà luật không cấm.

“1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

đ) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

e) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

g) Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.”

Do vậy, khi cho thuê chung cư, người thuê và người cho thuê không phải xin phép ban quản lý chung cư mà hoàn toàn có quyền được cho thuê theo thoả thuận của các bên.

2. Khi nào phải phá dỡ nhà chung cư để cải tạo lại?

Tại Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định về các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cụ thể như sau:

“1. Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 99 của Luật này.

2. Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

3. Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.”

Như vậy, nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo lại khi:

– Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo lại nhà chung cư theo điểm b khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014.

– Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

– Nhà chung cư không thuộc diện phá dở để cải tạo lại nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

3. Điều kiện giao dịch cho thuê chung cư là gì?

Tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 có quy định điều kiện giao dịch cho thuê chung cư như sau:

(1) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giao dịch về nhà ở nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014;

(2) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(4) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Trường hợp căn hộ chung cư cho thuê thì ngoài các điều kiện (2), (3), (4) thì căn hộ chung cư phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

4. Top 3 kinh nghiệm cho thuê chung cư cần phải biết

Ngoài vấn đề có phải xin phép ban quản lý khi cho thuê chung cư không, khi cho thuê chung cư, người cho thuê sẽ quan tâm đến các vấn đề đáng chú ý sau đây:

4.1. Chung cư có được làm văn phòng không?

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2023, có 02 loại chung cư là:

• Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở
• Và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Đồng thời, một trong các hành vi bị cấm nêu tại điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 là:

– Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

– Và sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh (khoản 9 Điều 3 Luật Nhà ở 2023)

Như vậy, khi chung cư được xây dựng để ở thì chỉ sử dụng với mục đích để ở. Nếu chung cư có phần để ở và phần được sử dụng hỗn hợp thì hoàn toàn có quyền được kinh doanh trên phần diện tích đó.

Do đó, chung cư vẫn được sử dụng để làm văn phòng tuy nhiên không phải mọi dạng chung cư đều có công năng này mà còn tuỳ vào mục đích xây dựng chung cư để quyết định căn hộ đó có được làm văn phòng hay không?

4.2. Cho thuê chung cư có bắt buộc phải đăng ký kinh doanh?

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 39/2007/NĐ-CP, buôn bán rong/vặt không có địa điểm cố định, nhỏ lẻ; bán quà vặt, buôn chuyến bằng cách mua hàng từ nơi này để bán cho người khác có thể mua buôn hoặc bán lẻ… là các hoạt động không cần đăng ký kinh doanh.

Do cho thuê trọ là hoạt động thương mại không thuộc các trường hợp trên nên khi cho thuê trọ, người cho thuê thường sẽ phải đăng ký kinh doanh. Tuy nhiên, người thuê trọ trong trường hợp này lại không phải thành lập doanh nghiệp mà có thể kinh doanh hộ cá thể.

Bởi Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, nên mặc dù cho thuê chung cư vẫn thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản nhưng lại không phải thành lập doanh nghiệp vì đây là quy mô nhỏ không thường xuyên và cho thuê chung cư thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.

Như vậy, có thể khẳng định, cho thuê chung cư phải đăng ký kinh doanh dưới dạng hộ kinh doanh cá thể mà không cần phải thành lập doanh nghiệp có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.

4.3. Hợp đồng thuê chung cư có phải công chứng không?

Theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ:

“[…] cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”

Theo quy định này, khi cho thuê nhà, hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên cho nhu cầu công chứng thì thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng.

Mặc dù không bắt buộc phải công chứng nhưng nếu muốn hợp đồng chặt chẽ về pháp lý, hạn chế rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra cho các bên thì các bên nên thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà.

Đặc biệt, theo khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, hợp đồng thuê nhà khi đã được công chứng thì những thoả thuận được ghi trong hợp đồng có giá trị chứng cứ và các bên không phải chứng minh trừ trường hợp Toà tuyên bố những nội dung đó vô hiệu.

Nói tóm lại, mặc dù không bắt buộc phải công chứng nhưng khi lập hợp đồng thuê nhà, các bên nên thực hiện công chứng để càng đảm bảo tốt nhất tính phát lý.

Liên hệ Công ty luật SUNNY để được tư vấn thêm về những quy định liên quan đến thuê chung cư theo quy định mới nhất.