Các Trường Hợp Đăng Ký Biến Động Đất Đai 2024

Các trường hợp đăng ký biến động đất đai không chỉ phản ánh sự thay đổi về quyền sử dụng đất hay tài sản gắn liền với đất mà còn là yếu tố quan trọng nhằm đảm bảo tính thống nhất về pháp lý trong quản lý đất đai. Từ những giao dịch phổ biến như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, đến các thay đổi phức tạp hơn như hợp nhất, tách thửa, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mỗi trường hợp đều đòi hỏi người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động theo đúng quy định. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai chính xác và minh bạch, phục vụ quản lý nhà nước hiệu quả trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 có nhiều đổi mới vượt bậc.

Trường hợp phải đăng ký biến động đất đai

Căn cứ Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp những trường hợp sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi, cụ thể:

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
2. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
3. Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại (2) mục này;
4. Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;
5. Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
6. Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;
7. Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
8. Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2024;
9. Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
10. Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
11. Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
12. Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
13. Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;
14. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
15. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
16. Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Trên đây là 16 trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp luật về đất đai khác. Trong trường hợp không thực hiện việc đăng ký biến động đất đai sẽ bị xử phạt vi phàm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai 2024, nguyên tắc đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất được quy định chi tiết tại Điều 131, bao gồm:

1. Tính bắt buộc: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Đối với tài sản gắn liền với đất như nhà ở hoặc công trình xây dựng, việc đăng ký được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2. Hình thức đăng ký: Có thể thực hiện đăng ký trên giấy hoặc bằng hình thức điện tử, và cả hai đều có giá trị pháp lý tương đương.
3. Lưu trữ và chứng nhận: Người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi kê khai đăng ký sẽ được ghi vào hồ sơ địa chính và xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện.
4. Phân loại đăng ký: Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động (trong trường hợp có thay đổi về quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu tài sản).
5. Quy định chi tiết: Chính phủ sẽ ban hành hướng dẫn cụ thể về các thủ tục liên quan đến việc đăng ký này​

Ngoài ra, Luật quy định các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai, ví dụ: chuyển nhượng, thay đổi quyền sử dụng đất, thừa kế, hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận.

Xử lý về hành vi không đăng ký đất đai

Nghị định số 123/2024/NĐ-CP áp dụng với đối tượng là tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này xảy ra trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác, gồm:

– Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

– Hộ gia đình, cộng đồng dân cư (bị xử phạt như đối với cá nhân vi phạm).

– Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.

Cơ quan, người có thẩm quyền xử phạt và tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định này.

Theo đó, tại Điều 16 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP đã quy định về mức phạt đối với hành vi không đăng ký đất đai. Cụ thể, phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai, gồm:

– Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký.

– Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng.

– Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký.

Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai, gồm:

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.

– Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.

– Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.

– Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề.

– Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

– Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Về biện pháp khắc phục hậu quả, buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai theo pháp luật đất đai hiện hành

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung của thủ tục này thì thực hiện thủ tục này đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 3:  Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
– Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;
– Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;
– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trên đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai theo pháp luật đất đai hiện hành. Liên hệ ngay Luật Sunny để được tư vấn thủ tục và hỗ trợ đăng ký biến động đất đai nhanh chóng và hiệu quả.

Dịch vụ tư vấn pháp lý về thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Luật Sunny cam kết mang đến giải pháp toàn diện và hiệu quả nhất cho khách hàng. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc về các quy định pháp luật, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, chúng tôi đảm bảo hỗ trợ khách hàng xử lý nhanh chóng các thủ tục pháp lý phức tạp, từ việc xác định loại biến động cần đăng ký, chuẩn bị hồ sơ, đến hoàn thành thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền. Luật Sunny không chỉ giúp bạn tiết kiệm thời gian, công sức mà còn đảm bảo quyền lợi pháp lý tối đa trong các giao dịch liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất.