Chuyển Nhượng Và Tặng Cho Khác Nhau Như Thế Nào?

Chuyển nhượng và tặng cho khác nhau như thế nào? Việc sang tên Sổ đỏ cho người thân là một thủ tục pháp lý quan trọng nhằm chuyển quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất từ người này sang người khác trong cùng gia đình. Tuy nhiên, nhiều người khi thực hiện thủ tục này vẫn còn phân vân giữa hai hình thức là chuyển nhượng và tặng cho. Vậy hai hình thức này có điểm gì giống và khác nhau? Hình thức nào phù hợp hơn khi muốn sang tên Sổ đỏ cho người thân? Vậy hãy cùng Luật Sunny tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé.

Định nghĩa chuyển nhượng và tặng cho trong luật đất đai

Hiện tại, pháp luật không có quy định cụ thể về khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật có quy định về khái niệm chuyển quyền sử dụng đất tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:

…

12. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

…

Như vậy, có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác (bên nhận chuyển nhượng). Thường là thông qua một hợp đồng chuyển nhượng.

Còn đối với tặng cho quyền sử dụng đất, là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù. 

Điểm giống nhau giữa chuyển nhượng và tặng cho

• Đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở: Cả hai hình thức đều dẫn đến việc người nhận được cấp Sổ đỏ mới, đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

• Phải lập hợp đồng công chứng/chứng thực: Lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho theo quy định. Thực hiện công chứng hoặc chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc UBND có thẩm quyền.

• Phải đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai: Làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất/tài sản tại cơ quan có thẩm quyền. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ, bao gồm cả hồ sơ thuế, lệ phí nếu có.

• Cần có giấy tờ pháp lý đầy đủ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc); giấy tờ tùy thân của hai bên (CCCD/hộ chiếu; hộ khẩu…); giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (nếu có)

• Phải tuân thủ những điều kiện để được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; đang trong thời hạn sử dụng…

Những khác biệt chính giữa chuyển nhượng và tặng cho

Tiêu chí	Chuyển nhượng (mua bán)	Tặng cho
Bản chất pháp lý	Là giao dịch có phát sinh thanh toán (giá mua bán), mang tính thương mại.	Là hành vi tự nguyện cho không, không đòi hỏi bên nhận phải trả tiền. Không mang tính thương mại
Mối quan hệ giữa các bên	Có thể là người thân hoặc người không có quan hệ huyết thống.	Thường áp dụng giữa người thân trong gia đình (vợ/chồng, cha/mẹ, con…).
Thuế thu nhập cá nhân	Bên chuyển nhượng phải nộp 2% trên giá trị chuyển nhượng (trừ một số miễn trừ).	Nếu là người thân thuộc hàng thừa kế thứ nhất thì được miễn thuế.
Lệ phí trước bạ	Người nhận phải nộp 0,5% giá trị chuyển nhượng.	Được miễn nếu là người thân trong hàng thừa kế thứ nhất.
Chi phí công chứng	Tính theo giá trị tài sản chuyển nhượng.	Có thể thấp hơn nếu là tặng cho giữa người thân.
Tính minh bạch tài chính	Có hợp đồng mua bán rõ ràng, dễ chứng minh dòng tiền.	Không cần chứng minh tài chính, nhưng cần hợp đồng tặng cho công chứng.

Thủ tục thực hiện chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất

4.1 Thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.  Việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.

Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại mục a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.

Hồ sơ cần chuẩn bị 

– Phiếu yêu cầu công chứng.

– Dự thảo hợp đồng (nếu có)

– Giấy tờ tùy thân hai bên: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…

– Giấy xác nhận nơi cư trú.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).

– Giấy ủy quyền (nếu có)

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.

Nộp phí công chứng: theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng số 53/2014/QH13, người yêu cầu công chứng sẽ thực hiện việc nộp phí công chứng. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ thực hiện việc nộp khoản phí này.

Bước 2: Đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, 02 bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc.

Nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 – 10 triệu đồng. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành sang tên theo quy định.

Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời hạn đăng ký biến động sang tên kéo dài không quá 10 ngày làm việc (theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT)

Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Các loại thuế, phí phải nộp bao gồm:

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích đất x giá 1m2 đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh)

Thuế thu nhập cá nhân: 

Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định rõ, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng X Thuế suất 2%

Lưu ý: Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC)

Nghĩa vụ nộp thuế: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.

Lệ phí địa chính: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Lệ phí cấp Sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ: thông thường sẽ do người thực hiện thủ tục chuyển nhượng nộp. Mức tiền phải nộp sẽ phụ thuộc vào diện tích đất, tính phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng đất cũng như điều kiện từng địa phương.

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4.2 Thủ tục thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất

Tại điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Các bước làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo trường hợp tặng cho cần thực hiện như sau:

Bước 1: Công chứng hợp đồng tặng cho

* Giấy tờ cần chuẩn bị:

– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. Theo đó, trong nội dung của mẫu phiếu này, các bên phải nêu rõ yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho, việc công chứng được thực hiện tại trụ sở hay ngoài trụ sở, thông tin cơ bản của các bên và giấy tờ nộp kèm theo.

– Dự thảo hợp đồng tặng cho nhà ở, đất ở.

– Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân, Hộ chiếu của bên tặng cho và bên nhận tặng cho.

Giấy tờ xác định quan hệ hôn nhân của hai bên: Đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án/quyết định ly hôn của Toà án đã có hiệu lực pháp luật… để xác định quyền sở hữu nhà, đất của bên tặng cho cũng như xác định quyền sở hữu của nhà, đất được nhận của bên nhận tặng cho.

– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất.

– Một số loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở:

Bản vẽ hiện trạng (đối với những trường hợp nhà đã xây dựng lại hoặc hoạ đồ nhà chưa được thể hiện trên giấy chủ quyền) hoặc với những trường hợp tặng cho tách thửa.

Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng: Di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, Hợp đồng tặng cho, Văn bản cam kết về tài sản, Văn bản thỏa thuận chia tài sản chung…

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

– Giấy chứng nhận đã cấp.

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Trường hợp thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định.

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.

– Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Bước 2: Thực hiện thủ tục sang tên

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại một trong các cơ quan sau đây:

– Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.

– Văn phòng đăng ký đất đai

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới trong trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.

Lưu ý quan trọng khi lựa chọn chuyển nhượng hoặc tặng cho

• Mục đích, ý muốn của người có đất: Khi thực hiện việc chuyển nhượng tài sản, mục đích là chuyển giao quyền sở hữu của một tài sản cho người thân, cho phép họ có thể tùy ý sử dụng và quản lý tài sản đó. Đồng thời, các bên có thể thỏa thuận về việc nhận lại lợi ích vật chất từ việc chuyển nhượng này.

Trong trường hợp tặng cho, mục đích là chuyển tài sản cho người thân một cách tự nguyện, không có việc nhận lại lợi ích vật chất nào. Người tặng có thể đưa ra điều kiện để “chi phối” việc sử dụng tài sản của người nhận, nhưng không có sự cam kết về việc nhận lại bất kỳ lợi ích nào từ tài sản đó.

• Mối quan hệ với người thân: Tùy vào mức độ gần gũi của mối quan hệ với người thân mà người có nhà đất quyết định chuyển nhượng hay tặng cho. Trên thực tế cách phổ biến nhất thường được thực hiện là: Nếu quan hệ giữa cha mẹ và con thì thường sẽ là việc tặng cho. Trong khi đó, việc chuyển nhượng Sổ đỏ diễn ra giữa các anh chị em ruột.

• Căn cứ vào mức thuế và lệ phí phải nộp: Ngoài những yếu tố ở trên, các bên còn có thể tính toán mức thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ cho từng trường hợp cụ thể theo thông tin bên trên để chọn phương án có lợi hơn.

Liên hệ ngay Luật Sunny để được tư vấn về đất đai miễn phí qua Hotline: 0922453388 – 0922543388; địa chỉ văn phòng tại Tầng 2, toà nhà Big Tower, số 18 đường Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.