Đất Chưa Có Sổ Đỏ Có Được Thừa Kế Không?

Đất Chưa Có Sổ Đỏ Có Được Thừa Kế Không? Trong thực tế, không ít gia đình đang sử dụng đất ổn định qua nhiều năm nhưng chưa được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Khi người sử dụng đất qua đời, đất chưa có sổ đỏ có được thừa kế hay không, trình tự, thủ tục thực hiện như thế nào. Đây là vấn đề pháp lý quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người thừa kế. Bài viết này, Luật Sunny sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn quy định, trình tự thủ tục thừa kế với đất chưa có sổ đỏ.

1. Khái niệm đất chưa có sổ đỏ

Đất chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), là đất mà người sử dụng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai

Đất chưa được cấp sổ đỏ vì 2 nguyên nhân chủ yếu sau:

1. Đất không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định;
2. Đất đủ điều kiện nhưng người sử dụng đất chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có.

2. Đất chưa có sổ đỏ có được thừa kế hay không?

2.1 Điều kiện thực hiện quyền thừa kế

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
2. a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
3. b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
4. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
5. d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, bản án, quyết định của Toà án, quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Ngoài ra, tại điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 có quy định: Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

2.2 Không có sổ đỏ vẫn được chia thừa kế

Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành thì xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

– Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với đất) mà người đó đã có Giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

– Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

– Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

• Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
• Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

– Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán, khi quyền sử dụng đất được xác định là di sản thì sẽ được chia di sản thừa kế.

Đồng thời, ngay tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 cũng quy định điều kiện về Giấy chứng nhận trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất là không bắt buộc.

3. Trình tự, thủ tục thừa kế đối với đất chưa có sổ đỏ

3.1 Hồ sơ thừa kế đối với đất chưa có sổ đỏ

Do đất chưa có sổ đỏ, nên trước tiên cần làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Giấy tờ cần chuẩn bị:

• Trích lục khai tử/Giấy chứng tử của người để lại di sản;

• Tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất của người để lại di sản (giấy tờ kê khai, đóng nộp thuế hằng năm theo quy định…)
• Văn bản thỏa thuận về việc phân chia di sản thừa kế/Biên bản họp gia đình về nội dung phân chia di sản thừa kế;
• Văn bản thỏa thuận cử người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy tờ xác nhận mối quan hệ với người để lại di sản (Giấy khai sinh; Giấy chứng nhận kết hôn; Văn bản xác nhận quan hệ nhân thân …)
• Đơn đăng ký, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền;

3.2 Thủ tục nhận thừa kế đối với đất chưa có sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người thừa kế cần xác nhận quyền sở hữu đất từ UBND cấp xã và sau đó nộp hồ sơ yêu cầu công chứng tại văn phòng công chứng địa phương. Hồ sơ cần bao gồm các giấy tờ cần thiết như giấy tờ tài liệu, chứng minh nhân thân và giấy xác nhận quyền sở hữu đất.

Bước 2: Thực hiện thủ tục công chứng

Công chứng viên sẽ kiểm tra và xác nhận hồ sơ. Nếu hồ sơ không đầy đủ, họ sẽ hướng dẫn cần bổ sung thêm giấy tờ.

Bước 3: Niêm yết thông tin

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND cấp xã sẽ niêm yết thông tin về việc công chứng văn bản khai nhận di sản trong 15 ngày.

Bước 4: Ký chứng nhận

Sau khi hết thời gian niêm yết và không có khiếu nại, văn bản sẽ được công chứng và người thừa kế sẽ ký vào văn bản này. Sau đó, họ cần thực hiện các thủ tục tiếp theo để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác liên quan.

4. Dịch vụ Luật sư tư vấn đất đai của Luật Sunny

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý đất đai – thừa kế – tranh chấp,
Công ty Luật TNHH Sunny cung cấp các dịch vụ:

• Tư vấn thừa kế đất đai chưa có sổ đỏ;
• Soạn thảo văn bản khai nhận di sản thừa kế;
• Đại diện làm thủ tục cấp sổ đỏ cho đất thừa kế;
• Tư vấn, đại diện hòa giải hoặc khởi kiện tranh chấp thừa kế.