Diện Tích Nhà Bao Nhiêu Thì Được Cấp Sổ Hồng?

Diện tích nhà bao nhiêu thì được cấp sổ hồng? Khi xây dựng hoặc mua nhà, một trong những thắc mắc phổ biến nhất của người dân là diện tích nhà bao nhiêu thì được cấp sổ hồng? Đây là yếu tố quan trọng quyết định quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản. Vậy theo quy định pháp luật hiện hành, diện tích nhà như thế nào mới đủ điều kiện được cấp sổ? Hãy cùng Sunny tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Diện tích bao nhiêu thì được cấp sổ hồng?

Theo Điều 137, Điều 138, Điều 140 Luật Đất đai 2024, các trường hợp được cấp Sổ lần đầu bao gồm:

Trường hợp 1: Cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024)

Trường hợp 2: Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp các hộ gia đình/cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai hay không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 138 Luật Đất đai 2024)

Trường hợp 3: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140 Luật Đất đai 2024)

…

Như vậy, những yêu cầu về cấp Sổ lần đầu theo Luật Đất đai 2024 đều không yêu cầu diện tích tối thiểu là bao nhiêu mới được cấp sổ đỏ. Điều đó đồng nghĩa với việc thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện

Căn cứ theo khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 có quy định về việc tách thửa, hợp thửa như sau:

“Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất

2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

…”

Theo đó, để được tách thì thửa đất phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu đối với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu sau khi tách thửa mà diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

Lưu ý: Trong một số trường hợp khi thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ theo Điều 146 Luật Đất đai 2024.

Như vậy, trên đây là quy định về diện tích tối thiểu cấp Sổ đỏ. Theo đó, người dân cần lưu ý 02 vấn đề chính về diện tích tối thiểu như sau:

– Cấp Giấy chứng nhận lần đầu không cần quan tâm đến diện tích tối thiểu.

– Chỉ khi tách thửa (tạo thành thửa đất gốc và thửa đất mới) thì mới cần đáp ứng về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.

– Diện tích tối thiểu để cấp sổ có thể thay đổi theo từng thời kỳ và từng khu vực. Người dân cần tham khảo quy định cụ thể tại địa phương nơi có bất động sản.

2. Trường hợp đặc biệt vẫn được cấp sổ hồng dù diện tích nhỏ hơn quy định

Khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:

“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Từ quy định này có thể thấy thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ 02 điều kiện sau:

– Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

– Thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

3. Thủ tục xin cấp sổ hồng

Lưu ý:

• Sổ đỏ hay Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, hiện nay khi cấp mới thì chỉ có một loại sổ chung với tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
•  Thủ tục trong bài viết này chỉ áp dụng với nhà ở riêng lẻ, không áp dụng với chung cư.

3.1 Nhà ở với đất cùng được cấp sổ hồng 

Trong trường hợp người dân có nhu cầu đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho nhà và đất cùng nhau thì thực hiện theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

* Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Người yêu cầu đăng ký chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các giấy tờ quy định theo khoản 1 Điều 28 của Nghị định này

Lưu ý: Khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở phải có sơ đồ nhà ở, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở.

* Trình tự, thủ tục thực hiện

Theo quy định tại Điều 31, Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu được quy định như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Hồ sơ thiếu

Nếu hồ sơ vẫn còn thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ.

Trường hợp 2: Hồ sơ đủ

Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, làm Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã.

Bước 3. Xác nhận hiện trạng đất

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND xã thực hiện xác nhận hiện trạng của đất có hay không có nhà ở/công trình xây dựng và đất có đang bị tranh chấp hoặc dính quy hoạch hay không.

Ngoài xác nhận hiện trạng mảnh đất, UBND xã còn xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan tùy theo từng trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Bước 4. Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính

– Trường hợp đã có bản đồ địa chính: Cung cấp trích lục bản đồ địa chính

– Trường hợp chưa có bản đồ địa chính: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp.

– Thời gian thực hiện: không quá 05 ngày làm việc.

– Chi phí đo đạc: Do người sử dụng đất chi trả.

– Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa (nếu cần thiết) sau đó tiến hành xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.

Bước 5. Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong bước này người dân chỉ cần lưu ý vấn đề sau:

– Các loại lệ phí phải nộp: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

Trường hợp được miễn, giảm một trong những khoản lệ phí trên thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đó.

 

– Khi nộp tiền xong thì phải giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và mang theo để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Chỉ được nhận Sổ khi đã nộp xong các khoản lệ phí, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.

Bước 6. Trả kết quả và nhận lại Giấy chứng nhận

Thời hạn giải quyết: Khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian cấp Giấy chứng nhận không quá 23 ngày làm việc; không quá 33 ngày làm việc đối với xã vùng sâu, vùng xa, biên giới hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

3.2 Nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu khi đã có sổ đỏ, sổ hồng

Khi thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng sau đó mới xây dựng nhà ở hoặc mới có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì người dân thực hiện theo thủ tục đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất.

* Hồ sơ đăng ký bổ sung nhà ở

Căn cứ Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ quy định tại Điều 29 của Nghị định này.

* Thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào Giấy chứng nhận

Căn cứ Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đăng ký bổ sung đối với nhà ở vào giấy chứng nhận đã cấp được thực hiện như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại: Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Theo điểm h khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, đối với trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận đã cấp mà đăng ký thay đổi tài sản thì không quá 07 ngày làm việc;

Không quá 2 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc cấp sổ hồng

Ngoài diện tích, còn có một số yếu tố khác ảnh hưởng đến việc cấp sổ hồng, bao gồm:

• Tình trạng pháp lý của đất: Đất phải không có tranh chấp, không bị quy hoạch treo, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Nguồn gốc sử dụng đất: Cần có giấy tờ chứng minh hợp pháp như hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế, hoặc biên lai nộp thuế sử dụng đất.
• Quy hoạch xây dựng của địa phương: Một số khu vực nằm trong diện chỉnh trang đô thị, mở rộng hạ tầng sẽ tạm dừng cấp sổ hồng cho đến khi có quyết định chính thức.
• Vi phạm xây dựng (nếu có): Nhà xây sai phép hoặc không phép có thể bị đình chỉ cấp sổ hồng cho đến khi xử lý xong sai phạm.

• Dịch vụ tư vấn cấp sổ hồng của chúng tôi

Nếu bạn đang bối rối trong việc xác định diện tích nhà có đủ điều kiện cấp sổ hồng hay không, hoặc cần hỗ trợ làm thủ tục, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn – hỗ trợ trọn gói xin cấp sổ hồng, bao gồm:

• Kiểm tra pháp lý nhà đất và diện tích thực tế.
• Tư vấn rõ ràng từng bước, chi phí, và thời gian.
• Hỗ trợ soạn hồ sơ, nộp và theo dõi tiến trình cấp sổ.
• Xử lý hồ sơ bị treo, hồ sơ thiếu giấy tờ, vướng quy hoạch hoặc diện tích nhỏ.

Liên hệ với Luật Sunny để được tư vấn chi tiết hơn về vấn đề này nhé.