Điều Kiện Tách Thửa Đất Nông Nghiệp Là Gì Năm 2024

Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp là gì là một trong những vấn đề pháp lý được nhiều người quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu sử dụng đất ngày càng đa dạng. Việc tách thửa không chỉ nhằm mục đích chuyển nhượng, phân chia tài sản mà còn để khai thác tối ưu giá trị sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình này không hề đơn giản, bởi người sử dụng đất cần tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt do pháp luật quy định. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu được phép tách thửa, cũng như cách giải quyết khi diện tích đất không đủ điều kiện.

I. Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp là gì?

Hiện nay, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan chỉ quy định về điều kiện chung để tách thửa đất mà không có quy định cụ thể về việc cấm tách thửa đất nông nghiệp.

Vì vậy, người sử dụng đất nông nghiệp hoàn toàn có quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung và các điều kiện riêng của từng địa phương.

Cụ thể, theo quy định của khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và các nghị định, thông tư khác để được tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho… cần phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (một số địa phương không bắt buộc phải có Sổ hồng, Sổ đỏ mà chỉ cần có đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ, Sổ hồng);
• Thửa đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất đang trong thời hạn sử dụng;
• Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.

Như vậy, người sử dụng đất nông nghiệp được phép tách thửa để bán hoặc tặng cho một phần thửa đất, tuy nhiên họ phải tuân thủ các điều kiện chung và các điều kiện riêng về hồ sơ tách thửa, cũng như diện tích tối thiểu tách thửa tại mỗi địa phương.

II. Đất nông nghiệp diện tích bao nhiêu được tách thửa?

1.Thành phố Hà Nội

Từ ngày 7/10/2024, việc tách thửa đối với đất nông nghiệp ở Thành phố Hà Nội sẽ thực hiện theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.

Cụ thể, điều kiện tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp ở Thành phố Hà Nội được quy định như sau:

(1) Đối tượng được tách thửa đảm bảo các điều kiện theo quy định tại (2), trừ các trường hợp:

– Thửa đất nằm trong phạm vi ranh giới khu vực dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội;

– Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa. 

(2) Việc tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau:

– Trường hợp thửa đất nằm trong ranh giới khu dân cư phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.

– Trường hợp thửa đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư thì thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:

(3) Trường hợp thửa đất nông nghiệp chia tách khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai thì phải tổ chức xét duyệt điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc (thửa đất ban đầu).

2. Thành phố Hồ Chí Minh

Việc tách thửa đối với đất nông nghiệp ở Thành phố Hồ Chí Minh sẽ thực hiện theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND.

Cụ thể, trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Luật Đất đai.

3. Thành phố Đà Nẵng

Từ ngày 21/10/2024, việc tách thửa đối với đất nông nghiệp tại Thành phố Đà Nẵng sẽ thực hiện theo Quyết định 32/2024/QĐ-UBND, cụ thể:

– Diện tích tối thiểu tách thửa đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm là 1.000m² đối với từng loại đất;

– Diện tích tối thiểu tách thửa đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối là 5.000m² đối với từng loại đất;

– Diện tích tối thiểu tách thửa đất rừng sản xuất là 20.000m²;

– Có lối đi tiếp cận đến từng thửa đất và cạnh thửa đất được hình thành mới sau khi tách thửa phải đảm bảo ≥ 10,0 m.

4. Thành phố Cần Thơ

Việc tách thửa đất đối với đất nông nghiệp tại Thành phố Cần Thơ sẽ thực hiện theo Quyết định 20/2024/QĐ-UBND, cụ thể:

– Quận Ninh Kiều

+ Đất trồng cây lâu năm: Diện tích tối thiểu được tách thửa để hình thành thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách phải lớn hơn hoặc bằng 150m2;

+ Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung và đất nông nghiệp khác: diện tích tối thiểu được tách thửa để hình thành thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách phải lớn hơn hoặc bằng 1.000m2.

– Các quận, huyện còn lại

Đất trồng cây lâu năm: Diện tích tối thiểu được tách thửa để hình thành thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách phải lớn hơn hoặc bằng 300m2 đối với đất tại phường, thị trấn; lớn hơn hoặc bằng 600m2 đối với đất tại xã.

Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung và đất nông nghiệp khác: Diện tích được tách thửa để hình thành thửa đất mới và diện tích còn lại của thừa đất sau khi tách phải lớn hơn hoặc bằng 1.000m2

III. Muốn tách thửa đất nông nghiệp nhưng không đủ diện tích phải làm gì?

Theo khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024 có quy định thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) nếu đáp ứng điều kiện sau đây: 

Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp này, có nhiều địa phương quy định các cách thức để người dân có thể tiến hành tách thửa đất khi không đủ diện tích tách thửa. Ví dụ như tại Quyết định số 29/2024/QĐ-UBND tỉnh Khánh Hòa ngày 28/10/2024 quy định cụ thể điều kiện, kích thước và diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh khánh hòa có đưa ra cách thức tách thửa trong trường hợp không đáp ứng diện tích tối thiểu như sau: 

• Nếu diện tích đất tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định, người dân có thể tiến hành thủ tục xin hợp thửa đất đồng thời với thửa đất liền kề, cùng một mục đích sử dụng. Lúc này hai thủ tục sẽ tiến hành song song cùng lúc với nhau và người dân sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất hình thành sau khi hợp thửa, nếu như việc hợp thửa đáp ứng điều kiện về hợp thửa và đất hình thành mới đáp ứng điều kiện về diện tích tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa 

Bên cạnh đó, mỗi địa phương cũng sẽ đưa ra những trường hợp đất tách thửa mà không cần đảm bảo về diện tích tách thửa tối thiểu. Vì vậy để nếu diện tích tách thửa của mình không đạt yêu cầu về diện tích tối thiểu thì quý khách cần xem xét cả những trường hợp không cần đáp ứng về điều kiện diện tích khi tách thửa ở địa phương mình để thực hiện đúng theo quy định. 

Liên hệ với LUẬT SUNNY để được tư vấn chi tiết hơn về vấn đề này nhé.