Khi Nào Bỏ Khung Giá Đất?

Khi nào bỏ khung giá đất? So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) đã có nhiều sửa đổi, bổ sung nhằm cụ thể hóa chính sách pháp luật về đất đai, khắc phục các bất cập trong thực tiễn. Một trong những điểm mới quan trọng là bãi bỏ khung giá đất, thay đổi quy định về bảng giá đất, góp phần minh bạch hóa thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Cùng Luật Sunny tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

1. Khung giá đất là gì? Tại sao cần bỏ khung giá đất?

1.1 Khung giá đất là gì?

Khung giá đất có thể được hiểu là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ thể và là cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương áp dụng.

1.2 Tại sao cần bỏ khung giá đất

Việc bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai 2024 thể chế hóa quan điểm của Đảng trong nghị quyết số 18; giúp các tỉnh độc lập hơn trong xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường và phù hợp với thực tiễn tỉnh; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất và chủ đầu tư; giúp tăng cường nguồn thư từ đất đai cho ngân sách nhà nước; giúp người sử dụng đất khi bị thu hồi được bồi thường với mức giá cao hơn; giúp chủ đầu tư sớm có quỹ đất để thực hiện dự án nhanh chóng, hiệu quả hơn.

2. Khi nào chính thức bỏ khung giá đất?

Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026.

3. Bỏ khung giá đất thì thay bằng gì?

Việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.

Phương pháp định giá đất

Tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai quy định 4 phương pháp định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo đó, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

4. Những ảnh hưởng khi bỏ khung giá đất

Thứ nhất, giá đền bù đất sẽ sát với giá thị trường

Hiện nay, giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể và được xác định chủ yếu bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) với công thức tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Theo đó, giá đền bù đất vẫn được tính dựa trên Bảng giá đất, mà Bảng giá đất này được xây dựng theo khung giá đất Nhà nước và thường thấp hơn 30 – 50% giá thị trường.

Vì vậy, tiền đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường, người dân không đồng ý phương án bồi thường dẫn đến tình trạng khó giải phóng mặt bằng, thậm chí không thể giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới tiến độ dự án.

Khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá đất mỗi năm một lần (nếu có thay đổi) để phù hợp với giá đất thị trường.

Kéo theo đó thì giá đền bù đất cũng sẽ tăng theo, hơn nữa, khi được đền bù thỏa đáng thì khả năng khiếu kiện về giá đền bù sẽ giảm, thúc đẩy quá trình thu hồi đất nhanh hơn và đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án.

Thứ hai, hạn chế tình trạng mua bán đất hai giá

Trong giao dịch đất đai, tình trạng kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế không phải là hiếm gặp. Việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi đối với cả bên bán và bên mua, đồng thời, cũng gây thất thu ngân sách nhà nước.

Bỏ khung giá đất và Bảng giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch nhiều giữa 02 loại giá này, do đó sẽ hạn chế được vấn đề mua bán đất giá cao nhưng khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp.

Thứ ba, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai

Khi bỏ khung giá đất, Bảng giá đất sát thị trường sẽ khiến các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cao hơn.

Có thể sẽ có người dân cho rằng đây là ảnh hưởng không tốt từ việc bỏ khung giá đất nhưng sâu xa điều này sẽ làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai.

Do đó, người dân có nhu cầu mua nhà, đất để ở sẽ có cơ hội mua đúng giá hơn, tránh tình trạng đầu cơ, “thổi giá” đất. Về lâu dài, đây vẫn là tác động có lợi cho người dân.

Liên hệ ngay Luật Sunny để được tư vấn về đất đai miễn phí qua Hotline: 0922453388 – 0922543388; địa chỉ văn phòng tại Tầng 2, toà nhà Big Tower, số 18 đường Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.