Mua Nhà Ở Xã Hội Có Được Bán Lại Không 2024?

Mua nhà ở xã hội có được bán lại không đang là vấn đề được nhiều người quan tâm. Bài viết này của Luật Sunny  sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về những quy định pháp luật liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội.

I. Người mua nhà ở xã hội có được bán lại cho người khác không?

Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định:

– Đối với bên mua nhà ở xã hội:

+  Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở

+ Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

+ Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

– Đối với bên thuê mua nhà ở xã hội:

+ Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở theo thời hạn quy định

+ Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho cơ quan quản lý nhà ở trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với cơ quan quản lý nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. 

Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

+ Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở xã hội theo thời hạn quy định tại điểm a khoản này, bên thuê mua được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường theo quy định

II. Điều kiện cho thuê, cho thuê mua, mua bán lại nhà ở xã hội

1 Điều kiện cho thuê lại nhà ở xã hội

Theo quy định tại khoản 8 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, bên thuê và thuê mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng nhà ở để phục vụ cho mục đích ở cho bản thân và gia đình trong thời gian thuê hoặc thuê mua.

Trường hợp không còn nhu cầu thuê, thuê mua thì phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà này cho chủ đầu tư.

2 Điều kiện mua bán lại nhà ở xã hội

Theo quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn 05 năm kể từ khi mua nhà ở xã hội, bên mua không được phép bán lại nhà ở xã hội.

– Nếu muốn bán trong thời hạn 05 năm đầu, bên mua chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc bán cho đối tượng thuộc trường hợp đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Giá bán: Tối đa bằng giá trên hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Thuế, phí phải nộp: Thực hiện theo quy định của pháp luật.

– Nếu đã đủ 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà thì bên mua hoàn toàn có thể bán lại nhà này cho người có nhu cầu nếu đã được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng.

Giá bán: Theo cơ chế thị trường.

Thuế, phí phải nộp: Không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân theo quy định, trừ trường hợp nhà đó là nhà ở riêng lẻ.

 III. Người mua nhà ở xã hội bao lâu thì được phép chuyển nhượng?

Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 giải thích định nghĩa nhà ở xã hội như sau “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”

Có thể thấy, nhà ở xã hội là loại nhà mà chỉ có một số đối tượng được hỗ trợ mua. Do đó, không chỉ điều kiện để mua mà khi muốn bán nhà ở xã hội, cá nhân, tổ chức cũng phải đáp ứng điều kiện nhất định.

Theo đó, điểm d và điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 nêu rõ:

“d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;”

Bên cạnh đó điểm e khoản 4 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 còn quy định thêm rằng, sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.

Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Từ quy định này có thể kết luận như sau:

– Không được mua bán nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư.

– Nếu chưa đủ 05 năm mà muốn bán thì chỉ có thể bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Đặc biệt, chỉ được mua bán bình thường theo cơ chế thị trường sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Nếu người mua là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì giá bán tối đa chỉ bằng giá bán của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy, sau thời hạn 05 năm kể từ khi đóng đủ tiền mua và được cấp Giấy chứng nhận, chủ sở hữu nhà ở xã hội sẽ được bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường hoặc cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Liên hệ với LUẬT SUNNY để được tư vấn chi tiết hơn về vấn đề này nhé.