Nộp Thuế Mua Bán Đất Bao Nhiêu?

Nộp thuế mua bán đất bao nhiêu? Trong giao dịch mua bán đất, việc nắm rõ số tiền thuế, phí phải nộp là điều cần thiết để các bên chuẩn bị tài chính và thực hiện đúng quy định. Vậy khi mua bán đất cần nộp những loại thuế, phí nào? Ai là người phải nộp từng loại thuế? Và cách tính số tiền thuế phải đóng ra sao? Bài viết dưới đây Sunny sẽ giải đáp chi tiết từng vấn đề.

1. Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán đất

Lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh thành phố quy định tại từng thời điểm.

Đối với đất, lệ phí trước bạ = 0,5% x toàn bộ diện tích đất x giá 1m2 đất (do UBND tỉnh quy định).

Đối với nhà, căn hộ, lệ phí trước bạ = 0,5% x (toàn bộ diện tích x giá 1m2 x tỉ lệ % chất lượng còn lại do UBND tỉnh ban hành)

Thuế thu nhập cá nhân

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản (mua bán nhà đất), người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân (trừ 2 trường hợp dưới đây).

Thứ nhất, giao dịch mua bán nhà đất thực hiện giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

Thứ hai, người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất.

Như vậy, khoản thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất phải nộp = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%. Trong đó, mức thuế suất 2% trên giá mua bán hoặc cho thuê lại.

Trường hợp bán nhà đất đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỉ lệ sở hữu bất động sản.

Phí công chứng

Tùy vào giá trị tài sản hoặc giá trình hợp đồng giao dịch, phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán nhà đất sẽ khác nhau.

+ Tài sản dưới 50 triệu đồng, mức thu phí công chứng là 50 nghìn đồng.

+ Từ 50 triệu đồng – 100 triệu đồng, phí thu công chứng là 100 nghìn đồng.

+ Từ 100 triệu đồng – 1 tỉ đồng, phí thu công chứng bằng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

+ Từ 1 tỉ đồng – 3 tỉ đồng, phí công chứng bằng 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỉ đồng.

+ Từ 3 tỉ đồng – 5 tỉ đồng, phí công chứng bằng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỉ đồng.

+ Từ 5 tỉ đồng – 10 tỉ đồng, phí công chứng bằng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỉ đồng.

+ Từ 10 tỉ đồng – 100 tỉ đồng, phí công chứng bằng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỉ đồng.

+ Trên 100 tỉ đồng, phí công chứng bằng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỉ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khoản lệ phí cấp sổ đỏ sẽ do tùy địa phương quy định, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc khu vực thành thị trực thuộc trung ương cao hơn các khu vực khác.

2. Ai là người nộp từng loại thuế trong giao dịch mua bán đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân, các khoản thu nhập có tính chất là thu nhập chuyển nhượng bất động sản bao gồm thu nhập khi thực hiện hoạt động mua bán nhà đất thì thuộc vào một trong những đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân và khi đó phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Đối với thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động mua bán nhà đất hay còn gọi là chuyển nhượng bất động sản chỉ áp dụng đối với cá nhân là người bán nhà đất, người bán bất động sản và không áp dụng đối với người mua nhà đất do thu nhập của người bán mới là thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc một trong những thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Còn người mua nhà đất khi tiến hành sang tên sổ đỏ sẽ bắt buộc phải chịu khoản thuế lệ phí trước bạ.

3. Cách tính thuế mua bán đất bao nhiêu tiền

Đối với lệ phí trước bạ

Căn cứ quy định tại Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, việc tính lệ phí trước bạ nhà đất được tính theo giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Cụ thể, công thức tính như sau:

Mức lệ phí trước bạ nhà đất = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ %.

Trong đó

Giá tính lệ phí trước bạ được quy định như sau:

Thực hiện theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Cụ thể:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp giá nhà đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

* Một số trường hợp đặc biệt:

– Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau: Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất/70m) x thời hạn thuê đất

– Trường hợp nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê

Giá tính lệ phí trước bạ là giá bán thực tế theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

– Trường hợp nhà đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu

Giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư

Giá tính lệ phí trước bạ bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số phân bổ.

Mức thu lệ phí trước bạ được quy định như sau: Căn cứ quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5%.

Đối với thuế thu nhập cá nhân

Công thức tính thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất: 

Thuế TNCN bán nhà = Thuế suất x Giá chuyển nhượng.

Đây chính là công thức tính toán chung, nhưng không phải trường hợp nào kết quả tính toán cũng cho ra giống nhau. Bởi còn phụ thuộc vào cá nhân người nộp thuế. Cá nhân cư trú sẽ được tính giá chuyển nhượng và thuế suất khác với cá nhân không cư trú.

Nếu gia chủ là cá nhân cư trú

Nếu gia chủ là cá nhân cư trú, việc nộp thuế cần tuân theo quy định tại Điều 14 Luật Thuế TNCN 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (điều chỉnh bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC) và Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (sửa đổi theo Khoản 11, Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP).

Thuế thu nhập cá nhân mà công dân cư trú phải nộp = giá chuyển nhượng nhà, đất (bất động sản) theo từng lần x 2% thuế suất.

Quy định cụ thể về giá chuyển nhượng bất động sản và thuế suất như sau:

• Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không kèm công trình xây dựng, giá tính thuế theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Nếu chuyển nhượng kèm nhà ở hoặc công trình (kể cả chưa hoàn thiện), thuế thu nhập cá nhân được tính theo giá thỏa thuận.

Với thuế suất: Thuế suất 2% sẽ được áp dụng trên đơn giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê nhà ở đối với cá nhân cư trú.

Thời điểm tính thuế:
Thời điểm tính thuế TNCN khi cá nhân cư trú bán nhà, chuyển nhượng đất được quy định như sau:

• Đối với cá nhân cư trú, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực. Nếu hợp đồng không quy định, người mua sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế.
• Với bất động sản đã hình thành, thuế được tính khi hoàn tất đăng ký quyền sở hữu, sử dụng. Còn với bất động sản hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan có thẩm quyền.

Nếu gia chủ là cá nhân không cư trú

Cá nhân không cư trú tính thuế theo Điều 21 Thông tư 111/2003/TT-BTC và Điều 29 Luật Thuế TNCN 2007.

Giá chuyển nhượng nhà đất x Thuế suất 2% = thuế thu nhập cá nhân phải hoàn thành.

Cụ thể:

• Giá chuyển nhượng nhà đất là toàn bộ thu nhập từ bán hoặc chuyển nhượng. Lưu ý là toàn bộ thu nhập không trừ phí, không gồm giá vốn.
• Giá chuyển nhượng nhà đất (bất động sản) sẽ được xác định khác nhau qua mỗi trường hợp khác nhau.
• Thuế suất được tính tương tự như đối với cá nhân không cư trú. Bằng 2% trên giá mua bán, chuyển nhượng trong giao dịch bất động sản.
• Thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản cũng chính là thời điểm tính thuế TNCN khi bán nhà, chuyển nhượng nhà đất đối với cá nhân không cư trú.

HÃY LIÊN HỆ NGAY VỚI CHÚNG TÔI ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN MIỄN PHÍ

 Luật sư – Công ty luật TNHH Sunny

 Địa chỉ: Tầng 2, Tòa Big Tower, số 18 Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội.

 Điện thoại: 0922.54.33.88

 Email: sunnylawfirm.vn@gmail.com