Phân Chia Di Sản Thừa Kế Là Quyền Sử Dụng Đất

Phân Chia Di Sản Thừa Kế Là Quyền Sử Dụng Đất. Thừa kế được hiểu là sự dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống, tài sản để lại gọi là di sản. Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ lập di chúc cần những giấy tờ gì, quy trình thực hiện ra sao và những lưu ý quan trọng kèm theo. Bài viết dưới đây Sunny sẽ giúp bạn hiểu rõ tất cả thông tin cần thiết để việc lập di chúc diễn ra thuận lợi và hợp pháp.

1.Quy định của pháp luật về phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

Việc phân chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất có thể được thực hiện theo hai hình thức là thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật.

1.1 Hình thức phân chia di sản thừa kế

1.1.1 Thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc

Di chúc thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm di chúc bằng văn bản và di chúc bằng miệng. Theo Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản có các hình thức sau:

• Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.
• Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.
• Di chúc bằng văn bản có công chứng.
• Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Để di chúc thừa kế quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, di chúc phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:

• Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;
• Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Di chúc miệng được coi là hợp pháp khi:

• Người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng
• Ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ.
• Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

1.2.2 Thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật

Theo khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất được chia theo pháp luật trong các trường hợp sau:

• Không có di chúc.
• Di chúc không hợp pháp.
• Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế
• Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản là quyền sử dụng đất sau:

• Phần di sản không được định đoạt trong di chúc.
• Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.
• Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Như vậy, có 2 hình thức phân chia di sản thừa kế. Mỗi hình thức cần phải tuân thủ các quy định khác nhau của pháp luật thừa kế.

1.2 Thời hiệu phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu thừa kế như sau:

Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:
2. a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;
3. b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.
4. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
5. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Theo đó, thời hiệu để người thừa kế khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.

Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 623 nêu trên.

Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

2.Thủ tục phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

2.1 Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế

Theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Công chứng 2024 hồ sơ khai nhận di sản thừa kế bao gồm: 

• Giấy tờ tùy thân của người đã mất và người nhận thừa kế .
• Giấy xác nhận nơi cư trú của người đã mất (nếu có) và người nhận thừa kế.
• Giấy chứng tử của người đã mất.
• Di chúc (nếu có di chúc).
• Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người đã mất và người nhận thừa kế như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn… (nếu có).
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế.
• Hợp đồng ủy quyền/Giấy ủy quyền (trường hợp xác lập giao dịch qua người đại diện).

Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, công chứng viên sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ và niêm yết thông tin về việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày niêm yết.

Trong thời hạn niêm yết, nếu không có bất kỳ khiếu nại, tố cáo nào, công chứng viên sẽ lập Văn bản khai nhận di sản thừa kế. Sau khi hoàn tất việc lập văn bản, công chứng viên sẽ thông báo cho các bên liên quan để ký tên và nộp phí công chứng theo quy định.

2.2 Đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận di sản thừa kế, người nhận thừa kế cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1. Lập hồ sơ đề nghị đăng ký biến động

Theo Điều 29, Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) đã cấp.
• Văn bản khai nhận di sản thừa kế đã được công chứng hoặc  di chúc đã có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, tùy từng trường hợp cụ thể, có thể cần chuẩn bị thêm các giấy tờ sau:

• Hợp đồng/văn bản chuyển quyền sử dụng đất (trong trường hợp có thỏa thuận phân chia cụ thể giữa các đồng thừa kế).
• Văn bản thỏa thuận phân chia di sản được cấp chung một Giấy chứng nhận (trường hợp có nhiều người cùng nhận thừa kế và thỏa thuận cấp chung một Giấy chứng nhận).

Bước 2. Nộp hồ sơ

Theo khoản 2 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người nhận thừa kế có thể nộp hồ sơ tại  Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã. Sau khi tiếp nhận, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà trước đây Giấy chứng nhận đã được cấp trước ngày 01/7/2004 và cần xác định lại diện tích đất ở, hồ sơ vẫn nộp tại  Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ngoài ra, Điểm mới của nghị định 151/2025/NĐ-CP là cho phép người dân và doanh nghiệp được lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai trong phạm vi cấp tỉnh, thay vì bắt buộc phải nộp tại nơi có đất như trước đây. 

Theo khoản 1 điều 18 nghị định 151/2025/NĐ-CP: “Việc nộp hồ sơ quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 21 nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh”. 

Bên cạnh đó, kể từ ngày 1-7-2025, không còn tổ chức chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Thay vào đó, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã, phường do UBND cấp tỉnh quyết định (khoản 2 điều 16 nghị định 151/2025/NĐ-CP).

Như vậy, từ 1-7-2025, người dân không còn bị giới hạn phải nộp hồ sơ tại nơi có đất, mà được quyền chọn bất kỳ xã nào trong tỉnh, hoặc nộp tại văn phòng đăng ký đất đai (cấp tỉnh), hoặc các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại đơn vị hành chính cấp xã/liên xã. 

Bước 3. Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau đây:

Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp không đủ điều kiện thì thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký.

Đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đến cơ quan thuế và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Khi nhận được thông báo của thuế thì người đăng ký biến động có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian giải quyết: không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết không quá 20 ngày làm việc.

Trên đây là thủ tục phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất mà Quý khách hàng cần nắm rõ để đảm bảo cho quá trình phân chia di sản diễn ra thuận lợi và đúng quy định.

3. Các vấn đề lưu ý khi phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

Khi tiến hành phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, Quý khách hàng cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề pháp lý quan trọng để tránh phát sinh tranh chấp và đảm bảo quyền lợi hợp pháp:

• Xác định chính xác di sản thừa kế: Cần xác định rõ ràng quyền sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung của người để lại di sản. Trường hợp là tài sản chung của vợ chồng, chỉ phần quyền sử dụng đất của người đã mất mới được coi là di sản thừa kế.
• Xác định đúng hàng thừa kế và người thừa kế: Việc xác định đúng những người thuộc hàng thừa kế theo pháp luật là rất quan trọng để đảm bảo việc phân chia di sản được thực hiện đúng quy định.
• Tính hợp pháp của di chúc: Nếu việc phân chia di sản được thực hiện theo di chúc, cần đảm bảo di chúc được lập hợp pháp về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật.
• Thỏa thuận phân chia di sản: Trong trường hợp có nhiều người thừa kế, việc lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản có công chứng là một giải pháp tối ưu để các bên tự nguyện thống nhất về cách thức phân chia, tránh tranh chấp phát sinh sau này.
• Nghĩa vụ tài chính liên quan đến thừa kế:Người nhận thừa kế có nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến di sản, bao gồm lệ phí trước bạ và các loại thuế, phí khác theo quy định của pháp luật.

4. Dịch vụ tư vấn phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất của Sunny

Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện liên quan đến việc phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Tư vấn xác định phần quyền thừa kế của từng đồng thừa kế theo quy định pháp luật.
• Rà soát, kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Hướng dẫn thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản tại cơ quan công chứng hoặc Tòa án.
• Soạn thảo văn bản thỏa thuận phân chia di sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Đại diện khách hàng tham gia đàm phán, hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp.
  

Với đội ngũ luật sư am hiểu chuyên sâu về pháp luật đất đai và thừa kế, chúng tôi cam kết bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.