Giải quyết tranh chấp đất đai là một quy trình phức tạp, đòi hỏi các bên phải tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật. Việc lựa chọn cơ quan giải quyết phù hợp (UBND hoặc Tòa án) cũng như chuẩn bị hồ sơ đầy đủ là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Với những điểm mới trong Luật Đất đai 2024, người dân cần nắm vững các quy định để chủ động và hiệu quả hơn trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Dựa trên Luật Đất đai 2024, bài viết này Luật Sunny sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về thẩm quyền, quy trình và các yếu tố cần lưu ý khi xử lý tranh chấp đất đai.

• Nội Dung Bài Viết

  Toggle

  Tranh chấp đất đai là gì?

Theo quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Theo đó, quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 26 Luật Đất đai 2024 và Điều 31 Luật Đất đai 2024 và những quyền và nghĩa vụ cụ thể khác theo quy định Luật Đất đai 2024.

Một số loại tranh chấp đất đai có thể kể đến như là:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp về việc thừa kế đất đai;
• Tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê đất;
• Tranh chấp liên quan đến việc đền bù, giải tỏa, thu hồi đất…

• Tranh chấp hợp đồng về đất đai là gì?

Tranh chấp hợp đồng về đất đai (tranh chấp quyền sử dụng đất) là mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia thực hiện điều khoản trong hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch, chẳng hạn: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng thuê đất…

Những tranh chấp này bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khác khau, có thể là do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, do không chính xác về diện tích đất giao dịch, mục đích sử dụng đất hoặc các điều khoản pháp lý khác trong hợp đồng.

• Các loại giải quyết tranh chấp đất đai

• Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai

• Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải cơ sở

Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật”

Đây là cách thức giải quyết được Nhà nước khuyến khích nhưng kết quả giải quyết không bắt buộc các bên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.

• Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã

Theo Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định:

“2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:

1. a) Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
2. b) Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
3. c) Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
4. d) Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;

đ) Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.”

Như vậy, nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải thực hiện hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải;

Theo đó việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được thực hiện như sau:

Bước 1: Các bên nộp đơn yêu yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai

Bước 2: Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai ( giảm thời gian hòa giải tại UBND cấp xã từ 45 ngày xuống còn 30 ngày).

Lưu ý:

– Tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc hòa giải (đây là tranh chấp đất đai).

– Tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không bắt buộc hòa giải (không phải là tranh chấp đất đai).

Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp; nếu hòa giải không thành thì tùy vào từng trường hợp mà pháp luật có cách giải quyết khác nhau (khởi kiện, đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết).

• Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết

Căn cứ khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

1. a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

1. b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

• Thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, những tranh sau đây thì đương sự được khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.

– Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…).

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.

* Hướng dẫn thủ tục khởi kiện

– Điều kiện khởi kiện

Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 không có riêng một điều khoản nào quy định về điều kiện khởi kiện. Tuy nhiên, căn cứ vào Bộ luật này để được khởi kiện tranh chấp đất đai phải có đủ các điều kiện sau:

• Người khởi kiện có quyền khởi kiện.
• Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.
• Tranh chấp chưa được giải quyết.
• Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã.

* Các bước khởi kiện

➧ Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Người nộp hồ sơ khởi kiện có thể chọn một trong các hình thức theo quy định sau: 

• Nộp trực tiếp hoặc gửi bưu điện đến TAND có thẩm quyền; 
• Nộp trực tuyến qua Cổng thông tin của TAND có thẩm quyền (nếu có).

➧ Bước 2: Tòa án gửi thông báo nộp tiền tạm ứng án phí cho người khởi kiện

Sau khi tiếp nhận bộ hồ sơ hợp lệ, Tòa án ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí và gửi cho người khởi kiện.

➧ Bước 3: Nhận thông báo đóng tạm ứng án phí và nộp tạm ứng án phí

Trong vòng 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, đương sự phải hoàn thành nộp tiền tạm ứng án phí. Sau đó, đương sự nộp lại cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí để Tòa án tiến hành các thủ tục tố tụng khác theo quy định.

➧ Bước 4: Tòa án thụ lý và giải quyết theo thủ tục tố tụng

Sau khi nhận được biên lai thu tiền tạm ứng án phí, Tòa án ra thông báo thụ lý, sau đó giải quyết vụ án theo đúng trình tự thủ tục tố tụng pháp luật quy định.

HÃY LIÊN HỆ NGAY VỚI CHÚNG TÔI ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN MIỄN PHÍ

 Luật sư – Công ty luật TNHH Sunny

 Địa chỉ: Tầng 2, Tòa Big Tower, số 18 Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội.

 Điện thoại: 0922.54.33.88

 Email: sunnylawfirm.vn@gmail.com

 Fanpage: Công ty Luật Sunny

Hoặc Bạn Hãy Gửi Nội Dung Đăng Ký Tư Vấn Miễn Phí Qua Biểu Mẫu Dưới Đây Luật Sư Sẽ Liên Hệ Lại Ngay!