Thủ Tục Giải Quyết Tranh Chấp Đất Tại Hải Phòng

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất tại Hải Phòng là một quy trình phức tạp, đòi hỏi các bên phải tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật. Việc lựa chọn cơ quan giải quyết phù hợp (UBND hoặc Tòa án) cũng như chuẩn bị hồ sơ đầy đủ là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Với những điểm mới trong Luật Đất đai 2024, người dân cần nắm vững các quy định để chủ động và hiệu quả hơn trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Dựa trên Luật Đất đai 2024, bài viết này Luật Sunny sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về thẩm quyền, quy trình và các yếu tố cần lưu ý khi xử lý tranh chấp đất đai.

I. Tranh chấp đất đai là gì?

Theo quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Theo đó, quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 26 Luật Đất đai 2024 và Điều 31 Luật Đất đai 2024 và những quyền và nghĩa vụ cụ thể khác theo quy định Luật Đất đai 2024.

Lưu ý: Tranh chấp đất đai xác định ai là người có quyền hợp pháp đối với đất đai, phân biệt với các tranh chấp liên quan về đất đai như : Tranh chấp hợp đồng, giao dịch liên quan tới đất đai;  Tranh chấp về hôn nhân và gia đình nhưng có đối tượng là đất đai (vợ chồng phân chia tài sản chung là nhà đất); Tranh chấp về thừa kế di sản là quyền sử dụng đất v.v). Tranh chấp đất đai bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải với các bước được trình bày dưới đây, ngược lại, các tranh chấp liên quan đến đất đai không phải bất cứ lúc nào cũng bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

II. Giấy tờ giải quyết tranh chấp đất đai cần những gì?

Để giải quyết tranh chấp đất đai, cần cung cấp một số giấy tờ chính sau:

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/sổ hồng); hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng; Giấy thừa kế, tặng cho đất đai; Quyết định giao đất, thiết kế đất của cơ quan có thẩm quyền, Bản án hoặc quyết định xây dựng công trình nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
• Giấy tờ liên quan đến giao dịch và sử dụng đất: Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng đất (nếu có tranh chấp mua bán); Giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất như biên lai đóng thuế đất, biên bản tổ dân phố, xác nhận của chính quyền địa phương; Hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng sử dụng đất (nếu có).
• Hồ sơ pháp lý cá nhân, công ty: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của các bên tranh chấp; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (nếu tranh chấp liên quan đến tổ chức)
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất: Sổ mục kê, Bản đồ địa chính; Giấy tờ mua bán đất viết tay có xác nhận của chính quyền địa phương; giấy xác nhận quá trình sử dụng ổn định lâu dài không có tranh chấp…
• Chứng cứ khác liên quan đến tranh chấp: Biên hòa hòa giải tranh chấp đất đai (nêu đã qua hòa giải tại UBND xã/phường); Hình ảnh, video, ghi âm liên quan đến tranh chấp; Văn bản, đơn từ, khiếu nại liên quan đến nhiệm vụ tranh chấp.

III. Nguyên tắc khi Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Hải Phòng

• Thứ nhất, luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước luôn là đại diện. 

Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định như sau “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” 

Điều 12 Luật Đất đai 2024 quy định như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Như vậy có thể hiểu rằng, toàn bộ đất đai trên khắp lãnh thổ Việt Nam thuộc quyền sở hữu của toàn dân và được quản lý bởi Nhà nước. Các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình chỉ là chủ thể được Nhà nước giao đất sử dụng, do đó đối tượng tranh chấp đất đai được hiểu là quyền quản lý, quyền sử dụng đất.

• Thứ hai, đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa

Khi xử lý các vụ tranh chấp đất đai cần tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục và thẩm quyền mà pháp luật đã ban hành. Các cơ quan chức năng cần phát hiện và giải quyết kịp thời những hành vi xâm hại pháp luật liên quan đến đất đai, hạn chế tình trạng tranh chấp kéo dài ảnh hưởng đến trật tự xã hội và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

• Thứ ba, giải quyết tranh chấp đất đai tại Việt Nam cần nắm vững quan điểm lấy dân làm gốc, bảo đảm lợi ích của người sử dụng

Theo quy định hiện hành của pháp luật, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do đó một trong các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai là luôn đặt lợi ích của người dân lên làm gốc. Vì thế, pháp luật cần tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ tận dụng tối đa quyền năng của mình.

• Thứ tư, giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình, chính trị, kinh tế, xã hội, phát triển sản xuất và từng bước cải thiện điều kiện sống của các tầng lớp dân cư

Trên thực tế, các hoạt động mâu thuẫn, tranh chấp đất đai gây tổn hại rất lớn đến đời sống chính trị, xã hội và kinh tế. Vì thế, việc giải quyết tranh chấp đất đai luôn hướng đến mục đích bình ổn các mối quan hệ xã hội.

IV. Tư vấn hướng giải quyết tranh chấp đất đai tại Hải Phòng

• Giai đoạn 1: Tự thương lượng hoặc Hòa giải 

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, cần tránh nhầm lẫn khái niệm hòa giải ở cơ sở với Hòa giải tại UBND cấp xã. Cụ thể, hoạt động hòa giải ở cơ sở được điều chỉnh bởi Luật hòa giải 2013 và  được thực hiện bởi các hòa giải viên thuộc các tổ hòa giải. Tổ hòa giải là tổ chức tự quản của nhân dân được thành lập ở cơ sở (gồm thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố và cộng đồng dân cư khác) để hoạt động hòa giải.

• Giai đoạn 2: Hòa giải tại UBND cấp xã (đối với giai đoạn này chỉ bắt buộc đối với tranh chấp đất đai, còn đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai không phải bất cứ lúc nào cũng bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã)

Trong khi đó hoạt đồng hòa giải tại UBND xã là hoạt động bắt buộc theo quy định tại Khoản 2, Điều 235 của Luật Đất đai năm 2024 “ trước khi đưa tranh chấp đất đai ra giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền, các bên bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp” .

• Giai đoạn 3: Giải quyết tranh chấp đất đai tại các cơ quan có thẩm quyền

• Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024: giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Khoản 1, Điều 236 của Luật Đất đai năm 2024 quy định  Tòa án nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở… hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

• Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024: (1) Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền hoặc (2) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền

Các tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở… hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 thì ngoài việc có thể lựa chọn giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, các bên có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND.

V. Trình tự Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Hải Phòng

• Giai đoạn 1: Tự thương lượng hoặc Hòa giải 

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, cần tránh nhầm lẫn khái niệm hòa giải ở cơ sở với Hòa giải tại UBND cấp xã. Cụ thể, hoạt động hòa giải ở cơ sở được điều chỉnh bởi Luật hòa giải 2013 và  được thực hiện bởi các hòa giải viên thuộc các tổ hòa giải. Tổ hòa giải là tổ chức tự quản của nhân dân được thành lập ở cơ sở (gồm thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố và cộng đồng dân cư khác) để hoạt động hòa giải.

• Giai đoạn 2: Hòa giải tại UBND cấp xã (đối với giai đoạn này chỉ bắt buộc đối với tranh chấp đất đai, còn đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai không phải bất cứ lúc nào cũng bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã)

Trong khi đó hoạt đồng hòa giải tại UBND xã là hoạt động bắt buộc theo quy định tại Khoản 2, Điều 235 của Luật Đất đai năm 2024 “ trước khi đưa tranh chấp đất đai ra giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền, các bên bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp” .

• Giai đoạn 3: Giải quyết tranh chấp đất đai tại các cơ quan có thẩm quyền

• Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024: giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Khoản 1, Điều 236 của Luật Đất đai năm 2024 quy định  Tòa án nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở… hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

• Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024: (1) Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền hoặc (2) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền

Các tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở… hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 thì ngoài việc có thể lựa chọn giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, các bên có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND.

VI. Công việc của Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Hải Phòng 

– Đại diện cho khách hàng đàm phán với bên tranh chấp;

– Đại diện cho khách hàng tham gia hòa giải tại cấp cơ sở (cấp xã /phường). Đây là bước khá quan trọng và cũng mang tính bắt buộc nếu khách hàng muốn đưa vụ việc ra khởi kiện tại Tòa án;

– Nghiên cứu hồ sơ và thu thập tài liệu chứng cứ;

– Chuẩn bị đơn khởi kiện và tài liệu đính kèm đơn khởi kiện;

– Đại diện cho khách hàng hoặc là luật sư bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho khách hàng tại các buổi làm việc tại Tòa án;

– Tham gia phiên xét xử tại Tòa án.

Các công việc nêu trên đòi hỏi người tham gia phải nắm vững các thủ tục pháp lý, về nguồn gốc đất, quá trình chuyển dịch quyền sử dụng đất,… thì mới bảo vệ tốt quyền lợi của mình được, bởi vì đất đai được điều chỉnh bởi rất nhiều văn bản pháp luật qua rất nhiều thời kỳ thay đổi của luật đất đai.

Liên hệ với Luật Sunny để được tư vấn chi tiết hơn và được đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình nhé.