Thuế Bán Bất Động Sản Là Bao Nhiêu?

Thuế bán bất động sản là bao nhiêu? Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản thời gian gần đây đang có dấu hiệu sôi động trở lại, kéo theo sự quan tâm ngày càng lớn đến các chính sách thuế liên quan. Vậy bán bất động sản phải chịu những loại thuế nào, cách tính ra làm sao? Bàn viết này, Luật Sunny sẽ giải đáp những thắc mắc trên.

1. Thuế, phí, lệ phí bán bất động sản là bao nhiêu?

1.1 Các loại thuế phải đóng khi bán BĐS

• Thuế thu nhập cá nhân

Khi chuyển nhượng bất động sản, bên bán là cá nhân thì phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp sau:

– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc các khoản thu nhập được miễn thuế quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC;

– Trường hợp doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức khác là bên mua bất động sản mà trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán (là cá nhân) thì bên mua có trách nhiệm phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán.

Thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

1.2 Các loại phí, lệ phí phải đóng khi chuyển nhượng BĐS

• Lệ phí trước bạ

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC, các bất động sản sau đây khi chuyển nhượng sẽ phải chịu lệ phí trước bạ:

– Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

– Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

Lệ phí trước bạ được xác định như sau:

•  Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (thường được gọi là Sổ hồng).

Theo đó, khi chuyển nhượng bất động sản, trong trường hợp cần được cấp Sổ hồng thì tổ chức, cá nhân phải nộp hồ sơ xin cấp Sổ hồng và đóng phí thẩm định hồ sơ nêu trên.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

(Căn cứ Điều 4, 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi bởi khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC)

• Phí công chứng

Các bên khi chuyển nhượng bất động sản có nhu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng phải nộp phí công chứng.

Mức thu phí công chứng tại Phòng Công chứng và Văn phòng công chứng (đã bao gồm thuế GTGT) được xác định như sau:

– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng trên đất) thì tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

– Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

2. Bán bất động sản có phải đóng thuế TNCN không?

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, việc cá nhân có thu nhập từ việc bán nhà, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế đã được ban hành.

Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng tài sản bất động sản, hay còn gọi là bên bán đất sẽ là đối tượng chịu thuế. Vì vậy, đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản là bên có thu nhập từ việc bán đất hoặc chuyển nhượng các tài sản bất động sản.

3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ bán bất động sản

Căn cứ theo Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC, quy định căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

3.1. Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Đối với hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn mức giá quy định bởi Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng tính theo giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Đối với đất gắn với công trình xây dựng trên đất: giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất sẽ được xác định dựa theo giá tính lệ phí trước bạ nhà được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Đối với các công trình xây dựng sắp được hình thành, hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng được xác định theo Ủy ban nhân dân tương ứng với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.
• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
• Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tính tại thời điểm cho thuê thì mức giá cho thuê được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân quy định.

3.2. Thuế suất

Mức thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

• Trường hợp thuê hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận, bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà sẽ được hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

3.3. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu thì thuế TNCN sẽ được xác định riêng cho từng người nộp thuế căn cứ theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Liên hệ ngay Luật Sunny để được tư vấn về đất đai miễn phí qua Hotline: 0922453388 – 0922543388; địa chỉ văn phòng tại Tầng 2, toà nhà Big Tower, số 18 đường Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.