Xây Nhà Trên Đất Chưa Có Sổ Đỏ Bị Phạt Bao Nhiêu?

Xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ bị phạt bao nhiêu? Hiện nay, có khá nhiều trường hợp xây nhà trên đất không có “sổ đỏ”. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa biết rõ về điều kiện xây dựng nhà ở khi đất không có giấy tờ. Và nếu xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ có phải chịu chế tài pháp lý gì không. Hãy cùng tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

Xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ bị phạt bao nhiêu?

Căn cứ theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:

Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

“[…]

7. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
8. a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
9. b) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
10. c) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

[…]

15. Biện pháp khắc phục hậu quả:

[…]

1. c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.
2. Đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều này mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.
3. Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp”.

Như vậy, mức xử phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở không có giấy phép xây dựng có thể bị xử phạt vi phạm hành chính cụ thể là:

– Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

Đồng thời, buộc phá dỡ nhà ở (mà hành vi vi phạm đã kết thúc).

Lưu ý: 

• Mức phạt tiền quy định trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức. (Căn cứ tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)
• Hành vi trên mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.

Có được phép xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ?

Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2024 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng từ pháp lý làm căn cứ xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất là hợp pháp. Như vậy, chỉ có đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được xác nhận là sử dụng hợp pháp. Tuy nhiên có thể vẫn được cấp phép xây dựng dù đất không có giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào Điều 95 Luật xây dựng 2014 (sửa đổi bổ sung một số điều 2020) và Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP khi làm thủ tục hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người thực hiện thủ tục phải có được một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đó trường hợp chưa có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được cấp Giấy phép xây dựng nếu có:

• Các loại giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất của người sử dụng đất để chứng minh có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật đất đai 2024
• Giấy xác nhận của Uỷ ban Nhân dân cấp xã nơi có thửa đất và văn bản xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai về vấn đề xác nhận thửa đất này có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Như vậy, hoàn toàn được phép xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ  khi đáp ứng đầy đủ những loại giấy tờ theo quy định.

Các trường hợp xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng và các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

(1) Nhà ở riêng lẻ tại đô thị (nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn), trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

(4) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

Nếu thuộc một trong những trường hợp trên đây thì chủ đầu tư (gồm cả hộ gia đình, cá nhân) phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công mới được phép xây dựng nhà ở.

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Theo đó, nếu thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật.

Liên hệ với Luật Sunny để được tư vấn chi tiết hơn về vấn đề này nhé.